Domáce hodnotenie: Váš kľúč k úspešnému refinancovaniu

Keď refinancujete hypotéku, všetko závisí od ocenenia. Ak je hodnota vášho domu tak nízka, že ste pod vodou, nemôžete refinancovať. Ak vaša hodnotiaca hodnota zvýši váš domáci kapitál na menej ako 20%, uviaznete v platení za súkromné ​​hypotekárne poistenie (PMI) alebo privediete hotovosť k stolu, aby ste mohli uskutočniť refinancovanie v hotovosti. A čo viac, možno nebudete mať najnižšiu úrokovú sadzbu, pretože veritelia považujú dlžníkov s menším kapitálom za rizikovejších. Ak uvažujete o refinancovaní, mali by ste pochopiť základnú úlohu hodnotenia v tomto procese.

Čo je hodnotenie domov?

Posúdenie je licencovaný alebo certifikovaný odborný názor na hodnotu domu poskytovaný nezainteresovanou treťou stranou. Znalec dostane zaplatené za poskytnutie služby ocenenia vášho domova, ale nemá žiadnu hru v hre, pokiaľ ide o to, či ste schopní refinancovať v dôsledku hodnoty, ku ktorej dospejú. Pri refinančnej transakcii toto ocenenie chráni banku tým, že zabezpečí, aby dlžníkovi požičala viac peňazí, ako je hodnota nehnuteľnosti. Ak z nejakého dôvodu dôjde k vylúčeniu majetku z trhu, veriteľ chce mať možnosť tento majetok ďalej predať a získať späť svoje peniaze.

Odhadca navštívi váš domov po dobu 30 až 45 minút, aby zmeral jeho rozmery, preskúmal jeho vybavenie a vyhodnotil jeho celkový stav, zvnútra aj zvonka, fotografoval exteriér, garáž a každú vnútornú miestnosť. Potom preskúmajú záznamy o vlastnostiach podobných vašim - ideálne o nehnuteľnosti vo vašom okolí, ktoré sa nedávno predali. Na základe domácej návštevy a týchto záznamov odhadca dospeje k profesionálnemu názoru, za koľko by sa váš majetok predal, keby ste ho uviedli na trh. Banka použije túto hodnotu - spolu s príjmami, aktívami a úverovou históriou - na určenie, koľko vám požičia.

Kľúčové jedlá

• Majiteľ domu, ktorý plánuje refinancovať hypotéku, musí najprv získať odhad, ktorý obyčajne stojí 300 až 500 dolárov za jeden rodinný dom.
• Odhadca, nezávislý profesionál, dôkladne vyhodnotí domov - osobne - a preskúma podobné vlastnosti skôr, ako dospeje k oceneniu domu.
• Osvieženie domácej maliarskej práce, odstránenie neporiadku a poukázanie na skryté prvky môžu pomôcť zvýšiť pravdepodobnosť vysokého hodnotenia.
• Ak je odhad nízky, refinancovanie v hotovosti vám môže pomôcť dosiahnuť 80% kapitál a vyhnúť sa súkromnému hypotekárnemu poisteniu. Ak ste pod vodou, možno budete musieť počkať na zvýšenie domácich hodnôt.

Domáce hodnotenie: Kľúč k úspešnému refinancovaniu

Ako fungujú dnešné domáce hodnotenia

Dva typy refinančných transakcií nevyžadujú hodnotenie - racionálne refinancovanie Federálnej správy bývania a Refinančný úver na zníženie úrokovej sadzby Správy veteránov. Všetky ostatné typy refinančných transakcií si vyžadujú hodnotenie.

Federálne nariadenia určujú, ako sa veritelia a odhadcovia musia správať počas celého procesu posudzovania. Po kríze v oblasti bývania vláda chcela zvýšiť nezávislosť odhadcu, aby sa zabránilo možnosti požičiavania na základe nafúknutých domácich hodnôt. Zákon Dodd-Frank a Zákon o pravde v požičiavaní teraz vyžadujú, aby sa hodnotenia vykonávali „nezávisle a bez nevhodného vplyvu a nátlaku“.

Pretože federálne požiadavky na nezávislosť odhadcu definujú úzky rozsah prijateľných interakcií medzi odhadcom a úverovými funkcionármi, veritelia sa obávajú, že akýkoľvek kontakt s odhadcami by mohol byť interpretovaný ako porušujúci zákon tým, že by sa pokúsil ovplyvniť posudok odhadcu pred dokončením hodnotenia. Veritelia sa mýlia na strane opatrnosti, aby sa predišlo možnosti závažného disciplinárneho konania. Úveroví dôstojníci a sprostredkovatelia si nemôžu vybrať znalca ani vypožičiavateľa. Dlžníci tiež nemôžu predložiť hodnotenie, ktoré bolo vykonané pre iného veriteľa, hoci „môžu banke povedať, že existuje ďalšie hodnotenie a banka môže požiadať o hodnotenie správy priamo od inej inštitúcie“.

Veriteľ si často objedná hodnotenie prostredníctvom tretej strany nazývanej správcovská spoločnosť pre hodnotenie (AMC). „Použitie AMC nie je požiadavka, ale je to spoločný prístup k nezávislosti odhadcov, “ hovorí Joe Parsons, hlavný poradca v oblasti pôžičiek v Pinnacle Capital Mortgage of Dublin v Kalifornii, regionálny bankár, a sprostredkovateľ hypotéky.

Mnohí veritelia - najmä malí, miestni - majú priame sprostredkovacie vzťahy s malou skupinou odhadcov a nepoužívajú AMC. Alebo môže mať veriteľ interné nezávislé hodnotiace oddelenie. Znalec by mal mať miestne znalosti o danej oblasti (nazývané trhová kompetencia). Od odhadcov sa očakáva, že sa budú riadiť Jednotnými normami profesionálnej praxe hodnotenia, ktoré vydala profesionálna organizácia Appraisal Foundation, hoci tieto normy nie sú zákonom.

Poplatky za domáce hodnotenie

Poplatky za hodnotenie sa líšia v závislosti od štátu, ale odhadcovia musia za túto oblasť účtovať obvyklé a primerané poplatky. Očakávajte, že zaplatíte 300 až 500 dolárov za hodnotenie štandardného rodinného domu. „Zložitejšie vlastnosti sú drahšie, pretože kontrola si vyžaduje viac času, “ hovorí Erin Benton, viceprezident spoločnosti Decorum Valuation Services, spoločnosti zaoberajúcej sa hodnotením v Ellicott City, Md.

Poplatok musíte zaplatiť vopred v čase hodnotenia, nie na záver, pretože bez ohľadu na to, či sa vaša pôžička uzavrie, odhadca stále pracoval. Aj keď sa poplatok môže javiť ako užitočný, ak vám umožní získať požadované refinančné podmienky, môže to vyzerať ako plytvanie peniazmi, ak nízke ocenenie znamená, že nemôžete refinancovať.

Keďže veritelia nemôžu v čase pridelenia prediskutovať hodnotu domu alebo očakávanú „cieľovú hodnotu“ s odhadcom, vlastníci domu nemôžu získať odhad odhadcu ballpark odhadcu, či ich domov pravdepodobne odhadne dosť vysoko na to, aby refinancovali skôr, ako zaplatia. za službu, ako mohli pred novými nariadeniami. V najlepšom prípade môžete hľadať nedávny porovnateľný predaj na webových stránkach, ako sú Zillow a Redfin, ale ich záznamy môžu byť neúplné.

Ďalšou možnosťou je požiadať realitného agenta, aby vykonal porovnávaciu analýzu trhu a poskytol vám výtlačky nedávnych porovnateľných predajov zo služby viacerých výpisov, hovorí Bruce Ailion, agent spoločnosti RE / MAX Greater Atlanta. Spýtajte sa pekne, pretože agent vám urobí láskavosť - na rozdiel od domáceho predaja nezíska z refinancovania žiadnu províziu.

Pomoc pri hodnotení najvyššej úrovne

Hodnota, ktorú odhadca dáva vášmu domovu, do veľkej miery závisí od nedávnych predajných cien porovnateľných nehnuteľností, ale mýlite sa, ak si myslíte, že nemôžete urobiť nič pre to, aby vášmu domovu prišlo na najvyššiu možnú hodnotu.

Hodnotenie vášho domova je podobné ako v prvý deň, hovorí Ailion. Aj keď nemáte potuchy, ako vás váš partner bude chcieť alebo hodnotiť, správna údržba výrazne zvyšuje vaše šance stať sa atraktívnym. "Je to tak s hodnotením, " hovorí. „Váš majetok by mal byť čistý a čistý, prehľadný a ľahko kontrolovateľný. Všetky domáce zvieratá by mali byť uzavreté a maskované vôňou. Nechcete, aby sa znalec ponáhľal, aby sa dostal von. “

Tu je príklad, ako certifikovaný odhadca obytných budov Ralph J. Vaccari, prezident spoločnosti Vaccari & Associates v Marblehead, Massachusetts, opisuje svoj prístup k práci: „Vo všeobecnosti by nemalo záležať na tom, či váš trávnik nie je pokosený alebo váš dom je neporiadok. Je však dôležité si uvedomiť, že špinavý alebo nehybný domov môže zvýšiť vzhľad opotrebenia nad rámec normálu a tento stav môže v skutočnosti ovplyvniť hodnotu. “

Podľa Vaccari sa odhadca stará o nasledovné:

• Vonkajší a vnútorný stav
• Celkový počet izieb
• Funkčnosť vrátane návrhu a usporiadania interiérových izieb a funkčného zastaranosti
• Vylepšenia kuchýň a vaní, okien, strechy a domácich systémov (kúrenie, elektrické a inštalatérske práce) za posledných 15 rokov, vďaka ktorým je dom aktuálny, funkčný a životaschopnejší podľa súčasných štandardov
• Stav a vek domácich systémov
• Vonkajšie vybavenie, ako sú garáže, paluby a verandy
• umiestnenia
• Nepríťažlivé prvky, ako napríklad vonkajší vzhľad, ktorý nie je v súlade so zvyškom okolia

Je to dobrý nápad poukázať na funkcie, ktoré nemusia byť okamžite zrejmé, ktoré by mohli potenciálne prispieť k hodnotiteľovej mienke, hovorí Parsons.

Pred príchodom odhadcu

Príprava domu na návštevu odhadcu sa však líši od prípravy na prípadného kupujúceho. „Keď otvárate svoj domov pre potenciálneho kupujúceho, chcete vyvolať emocionálne reakcie, “ hovorí Parsons. „Ako predávajúci chcete, aby si kupujúci vedel predstaviť, ako šťastní a pohodlní tam budú. Na hodnotenie sa nevzťahujú žiadne také subjektívne úvahy. “

Vaccari dodáva, že majiteľ domu by nevykonal zmenu, napríklad roztrhnutie starého koberca, aby odhalil podlahy z tvrdého dreva, na posúdenie, ako by to mohol urobiť pre predajcu. Osvieženie farby domu, zvnútra aj zvonka, však môže pomôcť, rovnako ako vyčistenie neporiadku, aby sa umožnil plný prístup a prezeranie všetkých častí domu vrátane suterénu. Nakoniec hovorí Ailion: „Ak sú daňové záznamy nesprávne, upozornite na to.“

Inak, podľa Vaccari, je odhadca zodpovedný za objavenie problémov a kladenie otázok, ak je to opodstatnené.

Ak zabezpečíte dobré hodnotenie

Gratulujem! Dokončili ste dôležitý krok pri refinancovaní hypotéky. Teraz je čas prejsť si s úverovým úradníkom ďalšie kroky. Ak ste si zaistili priaznivé ocenenie, pomocou nástroja, ako je napríklad hypotekárna kalkulačka Úradu pre ochranu spotrebiteľa (Financial Financial Protection Bureau), preskúmajte úrokové sadzby refinancovanej hypotéky pre doménu vašej hodnoty. Byť vyzbrojený týmito číslami vám môže dať nejakú vyjednávaciu silu, keď sa stretnete so svojím veriteľom.

Ak sa chcete odvolať proti nízkemu hodnoteniu, budete mať väčšiu šancu na úspech, ak ponúknete spoľahlivé údaje na podporu svojho prípadu.

Získanie druhého stanoviska

Hodnota znalca je niekedy nielen nižšia, ako by ste si želali, ale nižšia, ako si myslíte, že váš domov stojí za to. „Posúdenie je iba názorom jednej osoby, “ hovorí Ailion. „Aj keď je to školený a vzdelaný názor, rovnako ako u všetkých povolaní, existujú dobrí a zlí odborníci.“

Vzhľadom na prísne federálne nariadenia, ktorými sa tento proces riadi, existuje niečo, čo môžete urobiť pre nízke hodnotenie? „Ak sa majiteľovi domu nepáči hodnota ocenenia, môžu napísať odvolací list veriteľovi alebo AMC, ale šanca, že odhadca zmení svoj názor, je veľmi nízka, pokiaľ majiteľ domu nepreukáže, že hodnota je preč, “hovorí Benton.

Vaše odvolanie bude úspešné iba vtedy, ak preukážete, že odhadca urobil významnú chybu, napríklad nesprávny výpis štvorcových záberov alebo počítanie miestností; ignorovanie dôležitého vybavenia, ako je bazén alebo kúpele; alebo ignorovanie porovnateľného predaja, ktorý by mohol podporiť vyššiu hodnotu, zatiaľ čo „vyberanie čerešní“ je menej vhodný porovnateľný ukazovateľ, ktorý by naznačoval nižšiu hodnotu, hovorí Parsons.

Ailion by ste tiež mohli uviesť prípad, keď poukazovali na to, že použité porovnateľné výrobky boli v nižšej školskej štvrti alebo v nižšej podoblasti, ktorá nemala spojenie majiteľa domu s bazénmi a tenisovými kurtami, že všetky porovnateľné položky boli nešťastné alebo nehnuteľné predaje, ktoré vlastnia, alebo že majú iné negatívne vplyvy ovplyvňujúce hodnotu, napríklad na rušnej ulici. „Vysvetlite, prečo sa líšia od tých vašich. S vybranými porovnateľnými údajmi musíte dokázať, že niečo nie je v poriadku, “hovorí Ailion.

Vaše možnosti, keď je hodnotenie nízke

Ak nemôžete úspešne napadnúť nízke ocenenie, ako zabezpečíte, aby refinancovanie prešlo? Ak vám hodnotenie poskytne menej ako 80% vlastného imania, nesplníte potrebný pomer pôžičiek k hodnote 80% a budete musieť zaplatiť PMI, pokiaľ sa nerozhodnete prefinancovanie v hotovosti.

Ak vám hodnotenie poskytne menej ako 80% vlastného imania, môžete vykonať refinancovanie v hotovosti a na záver pridať dostatok peňazí, aby ste sa dostali k tomuto magickému pomeru pôžičky a hodnoty v hodnote 80% a vyhli sa PMI.

Môžete si tiež zvoliť, či chcete platiť za PMI. Ak hodnoty domov naďalej rastú, môžete poskytnúť hypotekárnemu správcovi porovnateľný predaj a požiadať ho o odstránenie PMI, a to aj v prípade, že ste ešte nesplatili veľkú časť istiny. Ak však hodnotenie ukáže, že ste pod vodou, všetko, čo môžete urobiť, je počkať, kým sa trh zlepší, pokiaľ nemáte nárok na program, ako je napríklad možnosť Vysokého refinancovania LTV od Fannie Mae alebo FMERR (Freddie Mac Enhanced Relief Refinancovanie). HARP (Program domáceho cenovo dostupného refinancovania), ktorý ponúkol vládnu pomoc majiteľom domov, ktorí boli pod vodou, vypršal na konci roku 2018.

Domáce hodnotenie: Zrátané podčiarknuté

Pochopenie toho, ako proces hodnotenia funguje, vám poskytne najlepšiu šancu získať odhadcu na priradenie najvyššej možnej hodnoty k vášmu majetku. Hodnotenia nie vždy prichádzajú na hodnoty, ktoré dlžníci dúfajú, a sú to ľudský proces s priestorom pre subjektivitu a chyby. Proti nízkemu hodnoteniu sa môžete odvolať, ale so spoľahlivými údajmi sa vám podarí zálohovať.