Má nehnuteľnosť alebo akciový trh historicky lepšie výsledky?

Po väčšinu histórie USA - alebo aspoň v minulosti, pokiaľ ide o spoľahlivé informácie - sa ceny nehnuteľností zvýšili iba mierne nad úroveň inflácie v ekonomike. Až v období rokov 1990 až 2006, známeho ako Veľké umiernenie, sa návratnosť bývania stala konkurenciou výnosov z akciového trhu. Akciový trh neustále produkoval viac konjunktúr a bustov ako trh s nehnuteľnosťami na bývanie, ale celkovo mal tiež lepšiu celkovú návratnosť.

Akékoľvek výsledky vyplývajúce z porovnania relatívnej výkonnosti akcií a cien nehnuteľností závisia od skúmaného časového obdobia. Preskúmanie výnosov z 21. storočia vyzerá úplne inak ako návraty, ktoré zahŕňajú väčšinu alebo všetky 20. storočia.

Historické dôkazy

Spoľahlivé údaje o hodnote nehnuteľností v USA sú do 20. rokov 20. storočia pomerne kalné. Podľa Indexu bývania Shillera sa priemerná ročná miera návratnosti bývania medzi rokmi 1928 a 2013 zvýšila o 3, 7%. Zásoby sa vrátili v rovnakom čase o 9, 5%.

Zhodnotenie inflácie upravené pre priemyselný priemer Dow Jones (DJIA) za rovnaké 84-ročné obdobie bolo 1, 6% ročne. Tento rozdiel sa časom skombinoval s päťnásobne vyššou výkonnosťou pre akciový trh.

Nie je však veľa investorov s 84-ročným investičným horizontom. Vezmite si iné časové obdobie: 38 rokov medzi rokmi 1975 a 2013. Investícia v hodnote 100 dolárov do priemerného domu (podľa indexu cien domov od Federálnej agentúry pre bývanie (FHFA)) v roku 1975 by sa do roku 2013 zvýšila na približne 500 dolárov. Podobná investícia v hodnote 100 USD do S&P 500 by sa v tomto časovom rámci zvýšila na približne 1 600 dolárov.

Jablká a pomaranče

Zatiaľ čo ceny akcií aj ceny nehnuteľností odrážajú trhovú hodnotu aktíva, človek by nemal porovnávať domy a zásoby len z hľadiska trhových výnosov.

Akcie predstavujú majetkovú účasť vo verejne obchodovanej spoločnosti. Nie sú hmotným, hmotným majetkom a slúžia iba ako pomôcka na ukladanie hodnoty a likvidný cenný papier. Aj keď existuje nejaký dôvod domnievať sa, že celkový akciový trh by časom získal reálnu (na rozdiel od nominálnej) hodnoty, nie je dôvod domnievať sa, že jediná zásoba by mala rásť večne.

Nehnuteľnosti nie sú ako zásoby. Niektorí ľudia špekulujú s cenami nehnuteľností, ale komerčné a rezidenčné nehnuteľnosti majú hmatateľné funkcie. Ľudia žijú v domoch a bytoch. Podniky sú prevádzkované mimo komerčného vlastníctva. Fyzické vlastníctvo má samo o sebe hodnotu.

Týmto sa zavádzajú dva protichodné javy. Na jednej strane by existujúce štruktúry nehnuteľností mali časom prirodzene strácať hodnotu opotrebovaním, opotrebovaním a odpismi. Nemodifikovaný domov nemá žiadny dôvod na postupné zvyšovanie hodnoty; všetky podlahy, stropy, prístroje a vek izolácie sa stávajú menej hodnotnými.

Na druhej strane priemerné domy postavené v roku 2015 boli pravdepodobne vyššie ako priemerné domy postavené v roku 1915. Zatiaľ čo existujúce štruktúry by nemali získavať hodnotu, nové štruktúry by mali byť cennejšie na základe ich štrukturálnych a funkčných zlepšení.

Štatistika poradcu

Doug Kinsey, CFP®, AIFA®, CIMA®
Artifex Financial Group, Dayton, OH

Od roku 1968 do roku 2009 sa priemerná miera zhodnocovania existujúcich domov zvýšila ročne okolo 5, 4%. Medzitým S&P 500 spriemeroval 8, 2% výnos; v priemere 11, 5% za rok. Miera inflácie sa pohybovala okolo 4, 5%. Neočakávame, že investície do nehnuteľností porastú oveľa viac ako inflácia.

Ale čísla nehovoria celý príbeh predstavenia. Musíte sa tiež pozrieť na vplyv daňových výhod, výnosov a na skutočnosť, že investície do nehnuteľností často umožňujú významný pákový efekt (môžete si napríklad financovať kúpu domu, napríklad nie viac ako 20% svojich vlastných peňazí)., Samozrejme, ak kupujete nehnuteľnosť priamo, musíte tiež zohľadniť svoj čas pri správe nehnuteľností a údržbe a opravách. Porovnanie miery návratnosti musí zahŕňať všetky tieto prvky.