Získanie hypotéky po bankrote a vylúčení
Ak je to americký sen vlastniť si domov, môže byť bankrotom alebo vylúčením veľmi dobre americká nočná mora. Koncom roku 2000 sa americký trh s bývaním zrútil a hospodárstvo začalo svoj voľný pokles. V čase, keď hospodárstvo v marci 2009 dosiahlo dno, požiadalo o bankrot do 12 mesiacov viac ako 1, 2 milióna ľudí. Od roku 2009 sa hospodárstvo pomaly, ale výrazne zotavuje. V novembri 2016 miera nezamestnanosti dosiahla deväťročné minimum na 4, 6%. To pokračovalo v poklese a od júna 2018 dosiahlo 4, 0%. Keď sa hospodárstvo rozvíja, môže byť vhodný čas začať znova tento sen. Ale čo kúpa domu po tom, čo ste podali návrh na vyhlásenie konkurzu, alebo ak ste prešli uzavretím trhu? Musíš ukázať nejakú disciplínu. A niektorí platia útržky. A tancujte ešte pár krokov.
Majte na vrchole svojej kreditnej správy
Američania, ktorí požiadali o vyhlásenie konkurzu, majú nižšie skóre ako typy bez bankrotu. Čím vyššie je vaše kreditné skóre, tým menší je úrok z tejto hypotekárnej platby: o 1, 5 až 2 percentuálne body menej. A každý, kto prešiel vylúčením, bude tiež zasiahnutý svojím ratingom. Preto je dôležité, aby ste nezostali v tme, pokiaľ ide o vašu správu o úvere.
Existuje niekoľko spôsobov, ako si udržať prehľad o svojej kreditnej histórii a skóre. Podľa zákona sú tradičné tri agentúry, Equifax, Experian a TransUnion, povinné predkladať bezplatnú správu raz ročne. Prípadne môžete použiť jeden z mnohých webových stránok na sledovanie kreditov, ktoré sú teraz spotrebiteľom k dispozícii. A dobrá vec: Väčšina z nich je zadarmo.
Ak vo vašej správe o úvere vidíte nejaké chyby, je dôležité, aby ste okamžite konali. Čím viac je táto chyba v histórii, tým je menej pravdepodobné, že získate viac kreditu vrátane hypotéky. Najlepšia vec, ktorú musíte urobiť, je kontaktovať spravodajskú agentúru a informovať ju o chybe a oznámiť im, že proti nej namietate. Možno ide o nesplatený dlh, ktorý bol dávno zúčtovaný alebo o podvodnú činnosť po odcudzení vašej identity. Nech je to čokoľvek, budete chcieť všetko napraviť, aby ste sa mohli pohnúť ďalej. Uistite sa, že z vašej kreditnej správy vyplýva, že váš bankrot je splnený. To znamená, že súd vás zbavil zodpovednosti za niektoré alebo všetky vaše dlhy. ( Tiež si pozrite časť Čo znamenajú rozsahy kreditného skóre? )
Nechajte svoju prácu
Ak ste zúfalí nad prácou alebo sa vám nepáči práca, v ktorej sa nachádzate, možno ju budete musieť vydržať o niečo dlhšie. Pobyt u súčasného zamestnávateľa ukazuje potenciálnemu veriteľovi, že ste dôveryhodný; nehovoriac o tom, že budete mať bezpečný zdroj príjmu, na ktorý sa môžete spoľahnúť pri uskutočňovaní pravidelnej mesačnej platby.
Znovu vybudujte svoj kredit
Môže byť skľučujúcou úlohou vrátiť sa z toho, čo vyzerá ako skalné dno, ale dá sa to urobiť. Stačí starostlivé plánovanie a veľa trpezlivosti. Najprv budete chcieť získať dve alebo tri zabezpečené kreditné karty. Skúste najskôr udrieť do svojej banky. Určitú sumu budete musieť vložiť na bankový účet po celú dobu, keď je vaša karta bezpečná - táto suma je zvyčajne rovnaká ako váš kreditný limit. Dobrá vec so zabezpečenými kartami je, že na svojom vklade získate úrok. Akonáhle ich máte, účtujte iba malé sumy a nechajte ich vyplatené. Potom skúste zobrať malú pôžičku, či už osobnú, automobilovú alebo študentskú, a rýchlo ju splatte. Ak to môžete zmeniť, skúste uskutočniť predčasnú platbu, ale uistite sa, že žiadna z vašich platieb neskoro. Niekoľko ďalších vecí, ktoré treba vziať do úvahy: Uskutočnite platby nájomného včas, nezabudnite nikdy odskočiť šek a vždy uschovajte nejaké peniaze na sporiacom účte. Nikdy neviete, kedy budete potrebovať nejaké núdzové prostriedky.
Trpezlivosť je určite cnosť
Ak od podania návrhu na vyhlásenie konkurzu uplynulo menej ako dva roky, budete musieť počkať. Ak ste stratili domov kvôli vylúčeniu, je to dlhšie - zvyčajne tri roky. A čas odpočítavania sa nespustí, keď naložíte poslednú škatuľu na pohybujúcu sa dodávku; veriteľ musí uzavrieť vylúčenie. Po uplynutí čakacej doby sa uistite, že ste úplne pripravení požiadať o pôžičku. Opýtajte sa sami seba, či máte dobrý pomer dlhu k príjmu. Je váš život stabilný? Máte dôchodkový plán alebo majetok v hodnote 401 (k)?
Prešli uzavretím trhu?
Existuje niekoľko dobrých správ, ak ste prešli uzavretím trhu. Realitní agenti a hypotekárni makléri sa na vás pozerajú priaznivo: Ste motivovaný kupujúci - kúpili ste si dom, stratili ste ho a teraz ste späť. Urobíte čokoľvek. A ešte dobrá správa: Uzavretie trhu by mohlo byť vaším jediným problémom s kreditmi, čo znamená, že by ste mohli zvládnuť neporiadok trochu rýchlejšie.
Takmer všetky úverové inštitúcie - banky, úverové združenia a hypotekárni veritelia - budú pracovať s programami sponzorovanými vládou. Existujú dve: Federálna správa bývania (FHA) a Ministerstvo pre záležitosti veteránov (VA), ktoré sú k dispozícii iba pre veteránov čestne prepustenej odrody.
Ak túto vylúčenú pôžičku podporila agentúra FHA alebo VA, teraz ju sleduje vládna databáza CAIVRS. CAIVRS je takmer rovnako zlý ako NSA. Jednoducho povedané, nemáte nárok na ďalšiu pôžičku zabezpečenú vládou, kým neuhradíte vládu.
Ak ste boli vylúčený, poskytovateľ pôžičky musí vopred schváliť vašu novú pôžičku na bývanie, preto sa pred začiatkom vyhľadávania poraďte s veriteľom. V skutočnosti sa poraďte s realitným profesionálom pred veriteľom, aby ste sa uistili, že ste vyplnili všetky políčka.
Pred schvaľovacím procesom
Ak sa vám podarilo znova získať kredit a prešli ste krátkou dobou čakania, čo ďalej? Najprv sa budete chcieť uistiť, že máte dobrú zálohovú platbu pripravenú - najmenej medzi 10% a 20%. Ale uistite sa, že viete, do čoho sa dostávate. Pretože ste sa dostali z bankrotu alebo ste prežili uzavretie trhu, budete musieť platiť vyššiu úrokovú sadzbu. Nezabudnite zostať v rámci svojho rozpočtu, takže je asi dobrý nápad nájsť niečo cenovo dostupné. Možno je to starší byt, družstvo alebo možno aj mobilný dom.
Veriteľ môže chcieť spolupodpisujúci, takže si to majte na pamäti. Poraďte sa s priateľmi alebo príbuznými, ktorí by pre vás mohli byť ochotní spoluvlastniť pôžičku. To, samozrejme, ponecháva na zodpovednosť, ak odhodíte domáce platby. Uistite sa, že vás poznajú, vašu morálku, svoje financie, svoje kreditné skóre a svoju platobnú históriu. Uistite sa, že vám veria a uistite sa, že nezničíte ich kredit. Ale vážne to robte iba ako poslednú možnosť.
Spodný riadok
Mnoho ľudí nakoniec dopadne na finančné horniny - či už ide o bankrot alebo prepadnutie trhu. To však neznamená, že musíte potlačiť svoje sny o vlastníctve domu. Vrátiť sa späť do hypotekárnej hry znamená, že budete musieť urobiť trochu práce, aby ste sa vykopali z tohto zákopu. Ale s trochou času a úsilia možno budete môcť žiť americký sen.