Konvertibilné ARM
Prevoditeľný ARM je hypotéka s nastaviteľnou úrokovou sadzbou (ARM), ktorá dáva dlžníkovi možnosť previesť ho na hypotéku s pevnou úrokovou sadzbou. Konvertibilné ARM sa predávajú ako spôsob, ako využiť klesajúce úrokové sadzby a zvyčajne zahŕňajú špecifické podmienky. Finančná inštitúcia vo všeobecnosti účtuje poplatok za zmenu ARM na hypotéku s pevnou úrokovou sadzbou.
BREAKING DOWN Cabrio ARM
Konvertibilné ARMS sú hybridom dvoch typov hypoték: konvenčnej hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou na 30 rokov a hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou (ARM). Hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou poskytujú dlžníkovi istotu, že budú vedieť, že jeho mesačná splátka sa nikdy nezmení, aj keď sa sadzby zvýšia; v priebehu času platby v porovnaní s infláciou skutočne klesajú. Hypotéka s nastaviteľnou úrokovou sadzbou začína oveľa nižšou úvodnou sadzbou „upútavky“, ale po stanovenom období (zvyčajne päť rokov) sa sadzba upraví podľa indexu, ako je LIBOR, plus marža. Sadzba sa vo všeobecnosti upravuje každých šesť mesiacov a môže stúpať alebo klesať (v rámci obmedzení uvedených v zmluve).
S konvertibilnou ARM hypotéka začína ako 30-ročná nastaviteľná sadzba - to znamená, že sadzba upútavky je pod trhovým priemerom. Ale v stanovenom období, často po prvom roku, ale pred piatym, má dlžník možnosť previesť na pevnú sadzbu. Nová úroková sadzba je zvyčajne najnižšia úroková sadzba ponúkaná do siedmich dní pred zablokovaním. Ak teda úrokové sadzby klesajú, dlžník môže získať nižšiu pevnú úrokovú sadzbu, ako by mohol pôvodne získať.
Keď sú sadzby vysoké, konvertibilné ARM môžu zmysel
Konvertibilné ARM, ktoré boli zavedené začiatkom osemdesiatych rokov, vstúpili na scénu v období dvojciferných hypoték s pevnou úrokovou sadzbou. Teória bola taká, že vzhľadom na to, že úrokové sadzby sa historicky pravdepodobne nezvyšujú (okrem mimoriadnej inflácie), môžu si dlžníci konvertibilných ARM v zásade staviť na veľkú pravdepodobnosť nižších sadzieb v budúcnosti. Skoré konvertibilné ARM boli drahé a obsahovali zložité obmedzenia. V roku 1987 však hypotekárne spoločnosti Fannie Mae a Freddie Mac sponzorované vládou začali kupovať konvertibilné ARM na sekundárnom trhu; keďže väčšina komerčných bánk predáva hypotekárne úvery na sekundárnom trhu, prijatie konvertibilných ARM dvoma hypotekárnymi gigantmi viedlo k ich rýchlej expanzii. Hospodárska súťaž zase priniesla nižšie poplatky a menej reštriktívne podmienky.
Nevýhodou
Hlavnou nevýhodou konvertibilného ARMS je, že nútia dlžníka monitorovať úrokové sadzby a predpovedať budúce zmeny - niečo, čo ani odborníci nemôžu spoľahlivo urobiť. Úrokové sadzby na konvertibilné ARMS - úvodná sadzba a neskôr fixná sadzba - sú zvyčajne o niečo vyššie ako trhové sadzby. A zatiaľ čo dlžníci pri prevode hypotéky neplatia uzatváracie náklady, veritelia účtujú poplatky. Medzitým, ak sa úrokové sadzby zvýšia počas úvodného obdobia, stratí sa výhoda konvertibilného ARM. A konečne, mesačná platba po konverzii bude takmer určite vyššia ako to, čo vlastník domu platil na základe upútavky, aj keď s istotou, že zostane pevná.