4 spôsoby, ako oceniť nehnuteľnosť na prenájom nehnuteľnosti

Existuje niekoľko otázok, ktoré si investori musia položiť sami, pokiaľ ide o investovanie ťažko zarobených peňazí. Koľko sa vráti investícia? Koľko to stojí? A čo je dôležitejšie, investori by sa mali zaoberať jej hodnotou. To platí najmä vtedy, keď uvažujete o kúpe investičného majetku.

Príjem z investícií súvisiacich s nehnuteľnosťami je na historickom maximu. Nájomné ponúka rastúci zdroj príjmov a je to stabilný spôsob, ako zarobiť peniaze. Ale ako sa dostaneme do hry na prenájom nehnuteľností, ako sa dá robiť hodnotenie?

Čítajte ďalej a zistite najbežnejšie spôsoby oceňovania nehnuteľností na vysokej úrovni.

Kľúčové jedlá

• Určenie nákladov na investíciu do nehnuteľností a návratnosť sú rovnako dôležité ako zistenie jeho hodnoty.
• Investori môžu na určenie hodnoty nehnuteľností použiť prístup porovnania predaja, model oceňovania kapitálových aktív, prístup založený na príjmoch a nákladový prístup.
• Neexistuje univerzálne riešenie, takže bude pravdepodobne potrebné použiť kombináciu týchto faktorov.

4 spôsoby, ako oceniť nehnuteľný majetok

Prístup porovnania predaja

Prístup porovnania predaja (SCA) je jednou z najznámejších foriem ocenenia rezidenčných nehnuteľností. Je to metóda, ktorá sa pri hodnotení nehnuteľností najčastejšie používa odhadcov a realitných agentov. Tento prístup je jednoducho porovnaním podobných domov, ktoré sa v danom časovom období predali alebo prenajali na miestnej úrovni. Väčšina investorov bude chcieť navštíviť SCA v významnom časovom rámci, aby získala možné potenciálne nové trendy.

SCA sa priraďuje relatívnej hodnote ceny na atribútoch alebo funkciách. Tieto hodnoty môžu vychádzať z určitých charakteristík, ako sú počet spální a kúpeľní, garáže a / alebo príjazdové cesty, bazény, paluby, krby - všetko, čo robí nehnuteľnosť jedinečnou a vynikajúcou. Cena za štvorcový stopa je bežným a ľahko zrozumiteľným metrickým údajom investori môžu použiť na určenie, kde sa nachádza ich majetok by mali byť oceňované. Inými slovami, ak sa prenajíma mestský dom s rozlohou 2 000 štvorcových stôp za 1 dolár / štvorcový stopa, investori môžu primerane očakávať príjem v tomto parkovišti za predpokladu, že to budú robiť aj porovnateľné mestské domy v tejto oblasti.

Majte na pamäti, že SCA je trochu všeobecná - to znamená, že každý domov má jedinečnosť, ktorú nie je vždy možné kvantifikovať. Kupujúci a predávajúci majú jedinečný vkus a odlišnosti. Zámerom SCA je stať sa základným alebo rozumným názorom a nie dokonalým nástrojom na predpovedanie alebo oceňovanie nehnuteľností. Je to tiež metóda, ktorá by sa mala použiť na porovnanie s relatívne podobnými domácnosťami. Takže to nebude fungovať, ak hodláte oceniť nehnuteľnosť, ktorá vás zaujíma. To je 2 000 štvorcových stôp s garážou, bazénom, šiestimi spálňami a piatimi úplnými kúpeľňami s ďalšou nehnuteľnosťou, ktorá má polovičný počet izieb., žiadny bazén a je iba 1200 štvorcových stôp.

Pre investorov je tiež dôležité, aby pri žiadosti o porovnávaciu analýzu trhu používali certifikovaného odhadcu alebo realitného agenta. Zmierňuje sa tým riziko podvodných odhadov, ktoré sa rozšírili počas realitnej krízy v roku 2007.

Model stanovovania cien investičného majetku

Model oceňovania kapitálových aktív (CAPM) je komplexnejším nástrojom oceňovania. CAPM zavádza koncepciu nákladov na riziká a príležitosti, ktoré sa týkajú investovania do nehnuteľností. Tento model sa zameriava na potenciálnu návratnosť investícií (NI) odvodenú z výnosov z prenájmu a porovnáva ju s inými investíciami, ktoré nemajú žiadne riziko, ako napríklad štátne dlhopisy Spojených štátov alebo alternatívne formy investovania do nehnuteľností, ako sú napríklad investičné fondy pre nehnuteľnosti (REIT).,

Stručne povedané, ak očakávaný výnos bezrizikovej alebo zaručenej investície prekročí potenciálnu NI z príjmu z prenájmu, jednoducho nemá finančný zmysel riskovať majetok z prenájmu. Pokiaľ ide o riziko, CAPM zvažuje riziká spojené s prenájmom nehnuteľností.

Napríklad všetky vlastnosti prenájmu nie sú rovnaké. Poloha a vek majetku sú kľúčové aspekty. Prenajatie staršieho majetku znamená, že prenajímatelia budú pravdepodobne mať vyššie náklady na údržbu. Nehnuteľnosť na prenájom v oblasti s vysokým zločinom bude pravdepodobne vyžadovať viac bezpečnostných opatrení ako prenájom v uzatvorenej komunite.

Tento model navrhuje zohľadňovať tieto riziká pred zvažovaním vašej investície alebo pred vytvorením štruktúry stanovovania cien za prenájom. CAPM vám pomôže určiť, aký výnos si zaslúžite, aby ste svoje peniaze vystavili riziku.

Prístup príjmu

Príjmový prístup sa zameriava na to, aký potenciálny príjem z prenájmu nehnuteľností prináša relatívne k počiatočnej investícii. Príjmový prístup sa často používa na investovanie komerčných nehnuteľností.

Pri investovaní komerčných nehnuteľností sa často používa prístup založený na príjmoch.

Výnosový prístup sa spolieha na stanovenie ročnej miery kapitalizácie investície. Táto sadzba je plánovaný ročný príjem z multiplikátora hrubého nájomného vydelený súčasnou hodnotou nehnuteľnosti. Ak teda nákup kancelárskej budovy stojí 120 000 dolárov a očakávaný mesačný príjem z prenájmu je 1 200 USD, očakávaná ročná miera kapitalizácie je:

14 400 (1 200 x 12 mesiacov) 120 120 000 = 0, 12 alebo 12%

Toto je veľmi zjednodušený model s niekoľkými predpokladmi. Pravdepodobne sú úroky spojené s hypotékou. Budúce príjmy z prenájmu môžu byť odteraz viac či menej hodnotné o päť rokov ako dnes.

Mnoho investorov pozná čistú súčasnú hodnotu peňazí. Pokiaľ ide o nehnuteľnosť, tento pojem sa nazýva aj diskontovaný peňažný tok. Doláre prijaté v budúcnosti sú vystavené inflačnému a deflačnému riziku, a preto sa uvádzajú v diskontovaných hodnotách.

Prístup multiplikátora hrubého nájmu

Tento prístup oceňuje nájomnú nehnuteľnosť na základe výšky nájomného, ​​ktorú môže investor vyberať každý rok. Je to rýchly a ľahký spôsob, ako zmerať, či nehnuteľnosť stojí za investíciu. To, samozrejme, pred zvažovaním daní, poistenia, verejných služieb a iných výdavkov spojených s majetkom, preto by sa malo brať so zrnom soli.

Aj keď to môže byť podobné prístupu založenom na príjmoch, prístup multiplikátora hrubého nájomného (GRM) nepoužíva čistý prevádzkový príjem ako svoju maximálnu sadzbu, ale namiesto toho hrubý nájom. Horná hranica multiplikátora hrubého nájomného je vyššia ako jedna, zatiaľ čo stropná sadzba pre príjmový prístup je percentuálna hodnota. Aby ste získali porovnanie jabĺk-jabĺk, mali by ste sa pozrieť na GRM a príjem z prenájmu iných podobných nehnuteľností, aké vás zaujímajú.

Povedzme, že komerčná nehnuteľnosť predaná v okolí, ktoré hľadáte, je 500 000 dolárov, s ročným príjmom 90 000 dolárov. Pri výpočte jeho GRM vydelíme predajnú cenu ročným príjmom z prenájmu: 500 000 USD 90 90 000 USD = 5, 56. Toto číslo môžete porovnávať s údajmi, ktoré sledujete, ak poznáte jeho ročný príjem z prenájmu. Jeho trhovú hodnotu môžete zistiť vynásobením GRM jeho ročným príjmom. Ak je vyšší ako ten, ktorý sa nedávno predal - tj za 500 000 dolárov - nemusí to stáť za to, preto zvážte pokračovanie.

Prístup k nákladom

Nákladový prístup k oceňovaniu nehnuteľností uvádza, že majetok má hodnotu len na to, na čo sa dá primerane použiť. Odhaduje sa kombináciou hodnoty pôdy a odpisovanej hodnoty všetkých zlepšení.

Odhadcovia z tejto školy sa často hlásia k najvyššiemu a najlepšie použitému na zhrnutie nákladového prístupu k nehnuteľnostiam. Často sa používa ako základ na ocenenie neobsadenej pôdy.

Napríklad, ak ste vývojár bytov, ktorí si želajú kúpiť tri akre pôdy v neúrodnej oblasti na konverziu na byty, hodnota tejto pôdy bude založená na najlepšom využití tejto pôdy. Ak je pôda obklopená ropnými poliami a najbližšia osoba žije 20 míľ ďaleko, najlepšie využitie, a preto najvyššia hodnota tohto majetku sa nepremieňa na byty, ale možno sa rozširujú práva na ťažbu s cieľom nájsť viac ropy.

Ďalší argument, ktorý sa dá najlepšie využiť, súvisí s územným plánovaním nehnuteľností. Ak nie je budúca nehnuteľnosť určená na obytné účely, jej hodnota sa zníži, pretože vývojárovi vzniknú značné náklady na rezonáciu. Je považovaný za najspoľahlivejší pri použití na novších štruktúrach a menej spoľahlivý pre staršie vlastnosti. Toto je často jediný spoľahlivý prístup pri pohľade na špeciálne vlastnosti použitia.

Spodný riadok

Neexistuje žiadny spôsob, ako určiť hodnotu prenájmu nehnuteľnosti. Najdôležitejší investori sa pozerajú na komponenty všetkých týchto metód oceňovania pred vykonaním investičných rozhodnutí o prenájme nehnuteľností. Naučenie sa týchto úvodných konceptov oceňovania by malo byť krokom správnym smerom k vstupu do hry investovania do nehnuteľností. Potom, keď nájdete nehnuteľnosť, ktorá vám môže priniesť priaznivé množstvo príjmu, nájdite výhodnú úrokovú sadzbu pre svoju novú nehnuteľnosť pomocou hypotekárnej kalkulačky. Použitie tohto nástroja vám tiež poskytne konkrétnejšie údaje, s ktorými budete pracovať pri hodnotení potenciálnej nehnuteľnosti na prenájom.