Prečo je nehnuteľnosť rizikovou investíciou

Majetok, ako je zlato a nehnuteľný majetok, predstavuje základné investície a kúpa domu je spoločnou investíciou jednotlivcov na celom svete, pretože sa všeobecne považuje za bezpečnú a výnosnú investíciu. Investovanie do nehnuteľností si však vyžaduje dlhé obdobie angažovanosti a vysokú zálohu a je riskantné aj z dlhodobého hľadiska. Okrem toho mnohí investori často ignorujú náklady.

Zohľadnite niektoré dôležité body týkajúce sa skrytých nákladov a faktorov, vďaka ktorým je investovanie do nehnuteľností riskantným, nákladným a možno aj nie tak ziskovým podnikom. Investori by si mali pamätať na toto všetko skôr, ako skradnú svoje ťažko zarobené peniaze.

Bežné vnímanie

Priemerný investor môže zistiť, že byt s dvoma spálňami na predmestí bol k dispozícii za 300 000 dolárov pred piatimi rokmi a teraz sa predáva za 450 000 dolárov. To je v pohode návratnosť 50% za päť rokov, oveľa lepšia ako návratnosť akcií, dlhopisov alebo zlata. Absolútna hodnota zisku sa tiež javí ako vysoká na 150 000 dolárov a dostupnosť financovania vedie k ilúzii využívania pákového efektu na dosiahnutie zisku.

Aké sú výzvy a skryté náklady na investície do nehnuteľností so všetkými týmito zjavnými výhodami?

Anatómia nákladov na nehnuteľnosti

Zvážte prípad, keď sa jednotlivec presťahuje do nového mesta za novým zamestnaním. Očakáva, že zostane asi päť rokov, ale toto obdobie môže predĺžiť na základe svojho kariérneho rastu so svojím existujúcim zamestnávateľom alebo s ostatnými zamestnávateľmi v rovnakom meste. Za predpokladu dobrých výnosov zvažuje kúpu domu alebo bytov namiesto prenájmu.

Majte na pamäti, že človek môže kúpiť akciu alebo jednotku fondu obchodovaného na burze za pouhých 5 dolárov, ale investovanie do nehnuteľností si vyžaduje tisíce dolárov. Hoci väčšina investícií do nehnuteľností je financovaná prostredníctvom pôžičiek, kúpa domu alebo bytu v hodnote 300 000 dolárov si stále vyžaduje zálohu vo výške 20% (60 000 dolárov).

Jednotlivci, ktorí prispievajú menej ako 20%, môžu získať pôžičku, ale nakoniec zaplatia vyššie úrokové sadzby a sú nútení uzavrieť súkromné ​​hypotekárne poistenie, ktoré zvyšuje náklady. Vyššie úrokové sadzby vedú k vyšším splátkam a hypotekárne poistenie zvyčajne stojí od 0, 15% do 2, 5% z výšky úveru.

Ak predpokladáte, že niekto kúpi vyššie uvedenú nehnuteľnosť v hodnote 300 000 dolárov uskutočnením 20% akontácie a vypožičaním zvyšných 240 000 dolárov za úrokovú sadzbu 3, 875% pre 20-ročnú dlhodobú hypotéku, mesačné splátky sa pohybujú okolo 1 440 USD.

Za spracovanie úveru sa účtujú ďalšie jednorazové náklady, ktoré sú približne 4% z výšky úveru (9 600 USD). Dane z prevodu nehnuteľností alebo poplatky za registráciu sa v jednotlivých štátoch líšia a pri priemernom 2, 5% hodnoty nehnuteľnosti sa k nákladom pridá 6 000 dolárov.

Ak predpokladáte, že hodnota nehnuteľnosti sa za päť rokov zvýši 1, 5-krát na 450 000 dolárov, cena sa zvýši o približne 9%. Po pripočítaní ročnej dane z nehnuteľnosti vo výške 1, 5% z aktuálnej hodnoty nehnuteľnosti dosiahne celková daň zaplatená za päť rokov približne 30 000 dolárov.

Ak by náš investor kúpil byt, mesačná suma 200 dolárov pre združenie bytov by predstavovala 12 000 dolárov za päť rokov. Potom by ste mali pripočítať náklady na opravy, vybavenie a údržbu. Konzervatívny odhad 1 000 dolárov ročne nás privádza na 5 000 dolárov za päť rokov.

Potom predpokladajme, že majiteľ nájde kupujúceho ochotného kúpiť si byt po piatich rokoch za 450 000 dolárov.

Dovtedy by investor splatil banke pôžičku vo výške 86 400 dolárov. Po započítaní zálohy 60 000 dolárov, nákladov na spracovanie pôžičky (9 600 USD), dane z prevodu nehnuteľností (6 000 USD), dane z nehnuteľností (30 000 USD), poplatkov za združenie (12 000 USD) a všeobecnej údržby (5 000 USD) sa celková suma rovná 209 000 USD.

Čo je to čistý výnos?

Pôvodná suma 20-ročného istiny úveru vo výške 240 000 dolárov sa za päť rokov zníži na približne 180 000 dolárov, pretože investor stále realizuje mesačné platby 1 400 USD. Investor vráti nesplatených 180 000 dolárov z predajnej ceny 450 000 dolárov, ktorú dostal od nového kupujúceho. Investor zaplatí za túto nehnuteľnosť celkové náklady vo výške 209 000 dolárov, ďalších 180 000 dolárov banke za zostávajúce nesplatené platby, a tak čistá suma, ktorú dostane, je 61 000 USD.

Investor v podstate investoval 209 000 dolárov za päť rokov a získal čistý zisk 61 000 dolárov za návratnosť 29, 2%. Aj keď sa predajná cena zdá byť vysoká, skryté náklady odňali veľkú časť zisku.

Poďme trvať dlhšie. Predpokladajme, že investor pokračuje vo svojom pobyte v meste a drží svoj byt počas celého 20-ročného obdobia úveru. Každých päť rokov sa hodnota bytového domu zvyšuje 1, 5-krát. Za 20 rokov dosiahne hodnota 1, 52 milióna dolárov, čo je zhodnotenie viac ako päťkrát.

Investor splatí 345 600 dolárov. Po pridaní 60 000 dolárov sa celkové náklady zvýšia na 405 600 USD.

Použitím podobných výpočtov, ako je uvedené vyššie, dostaneme celkovú daň z nehnuteľností vo výške 251 000 USD, náklady na údržbu (48 000 USD), všeobecné opravy a údržbu (20 000 USD), náklady na spracovanie pôžičky (9 600 USD) a daň z prevodu majetku (6 000 USD). Celkom je 739 600 dolárov, a tak čistý zisk za 20 rokov je 780 400 dolárov s návratnosťou 106%, čo v podstate znamená zdvojnásobenie peňazí za 20 rokov.

Z dlhodobého hľadiska nie sú účinné výnosy také dobré. Aj keď cena zhodnotená päťkrát, náklady na úroky, dane a iné náklady znižujú zisk.

Investori by si mali tiež uvedomiť, že skutočná hodnota peňazí v priebehu času klesá. Náklady na údržbu a pravidelné opravy sa zvyšujú kvôli inflácii. Ak sa vezme do úvahy aj inflácia, čisté výnosy sa budú ďalej znižovať. Investori by mali pri predaji zvážiť aj poistenie, poplatky za sprostredkovanie a dane z prevodu majetku. Ich zahrnutie ďalej zníži čisté výnosy.

S investíciami do nehnuteľností sú spojené ďalšie riziká. Vývoj počas investičného obdobia môže viesť k problémom pri neskoršom predaji nehnuteľnosti. Napríklad hlučná nová diaľnica alebo špina v zločine môžu znehodnotiť majetok. Akákoľvek nadprirodzená pohroma, ako je hurikán alebo zemetrasenie, môže majetok úplne zničiť, zatiaľ čo z poistných nárokov sa môže získať späť iba čiastočná suma. Dokonca aj po prestavbe s použitím poistných peňazí sa získanie vyššej ceny stáva ťažkým po výskyte takýchto udalostí v oblasti.

Alternatívy k investíciám do nehnuteľností

Namiesto nákupu nehnuteľností by investori mali považovať za investičné alternatívy investičné fondy, možnosti nehnuteľností, ETF založené na nehnuteľnostiach, podielové fondy a akcie.

Zatiaľ čo zásoby majú riziká špecifické pre jednotlivé akcie, fondy, ETF a REIT poskytujú diverzifikáciu. Pre statočných sŕdc, ktoré sú ochotné podstúpiť riziko protistrany na neregulovanom trhu, môžu možnosti nehnuteľností ponúkať vyššie výnosy bez nákladov alebo daní.

Spodný riadok

Investície do nehnuteľností si vyžadujú vysoké finančné záväzky trvajúce dlhé časové obdobia. Posúdenie hodnoty takýchto investícií rozložených na dlhé obdobia je zložitá úloha. Zatiaľ čo niektorí investori sú lákaní pri pohľade na zvýšenie nominálnej ceny, je potrebné zohľadniť všetky náklady.