Zisk z hypotekárneho dlhu s MBS

Podľa Federálnej rezervnej banky v New Yorku tvorili hypotekárne zostatky najväčšiu časť dlhu domácností v druhom štvrťroku 2018. K 30. júnu správy o spotrebiteľských úveroch vykázali v hypotekárnom dlhu celkom 9 biliónov dolárov, čo predstavuje nárast 60 miliárd dolárov od prvého štvrťroka roka. Aj keď sa očakáva, že úrokové sadzby hypoték sa zvýšia, dopyt po bývaní spojený s nízkou nezamestnanosťou môže ešte stále zvyšovať hypotekárny trh. To znamená, že táto pôžička sa musí rozšíriť. Táto situácia vytvára príležitosť pre inteligentných investorov, ktorí môžu použiť cenné papiere zabezpečené hypotékou (MBS) na vlastníctvo časti tohto dlhu.

Majte na pamäti, že tieto aktíva zohrávali kľúčovú úlohu vo finančnej kríze v roku 2008. Banky odstraňovali mnoho obmedzení pri poskytovaní hypoték, niektoré dokonca neznížili peniaze a plne financovali pôžičky na bývanie. Väčšina nových majiteľov domov si však nemohla dovoliť svoje platby, čo podľa všetkého narušiteľov požičiavania rušilo. Stále boli schopní zarobiť si peniaze zabalením pôžičiek a ich predajom investorom. To zasa vytvorilo bublinu, ktorá sa skončila prasknutím v roku 2007. Trickle efekt zasiahol Lehman Brothers, spôsobil kolaps banky a následne zaslal šokové vlny v celej globálnej ekonomike.

Takže si môžete stále dovoliť investovať do týchto aktív? V tomto článku vám ukážeme, ako môžete použiť nástroj MBS na doplnenie svojich ďalších aktív s pevným výnosom.

Kľúčové jedlá

• Cenné papiere kryté hypotékou (MBS) sú nástroje s pevným výnosom, ktoré spájajú jednotlivé hypotéky do jedného cenného papiera.
• Aj keď MBS diverzifikujú riziko nehnuteľností, sú tiež vysoko rizikové a čiastočne zodpovedali za finančnú krízu v roku 2008 a rozpad hypotekárneho trhu.
• Od tej doby ľudia začali skúmať jednotlivé ponuky MBS a sú schopní identifikovať výnosné cenné papiere.
• Pre individuálnych investorov je ťažké získať prístup k MBS, môže to však byť možné urobiť nepriamo prostredníctvom podielových fondov, ktoré investujú do MBS.

Ako sa formujú

Cenné papiere kryté hypotékou sú dlhovými záväzkami nakúpenými od bánk, hypotekárnych spoločností, úverových zväzov a iných finančných inštitúcií a následne zostavené do združení vládnymi, kvázi vládnymi alebo súkromnými subjektmi. Tieto subjekty potom tieto cenné papiere predajú investorom. Tento proces je ilustrovaný nižšie:

1. Kupujúci nehnuteľností si požičiavajú od finančných inštitúcií
2. Finančné inštitúcie predávajú hypotéky subjektom MBS.
3. Subjekty MBS tvoria hypotekárne bazény a vydávajú cenné papiere zabezpečené hypotékou.
4. Jednotlivci investujú do fondov MBS.

Typy MBS

Existujú dva typy MBS. Osvedčenie o odovzdaní alebo účasť predstavuje priame vlastníctvo v skupine hypoték. Keď emitent dostáva mesačné platby od dlžníkov, získate pomerný podiel všetkých platieb istiny a úrokov z fondu. Hypotekárny fond bude mať zvyčajne splatnosť od päť do 30 rokov. Peňažný tok sa však môže meniť z mesiaca na mesiac v závislosti od toho, koľko hypoték sa spláca včas. Tu leží riziko predplatenia. Ak súčasné úrokové sadzby klesnú, môžu dlžníci refinancovať a splácať svoje pôžičky. Investori sa potom musia snažiť nájsť výnosy podobné svojim pôvodným investíciám v prostredí s nižšími úrokovými sadzbami. Naopak, investori môžu pri zvyšovaní úrokových sadzieb čeliť úrokovým rizikám. Dlžníci zostanú so svojimi pôžičkami a investori zostanú uviaznutí s nižšími výnosmi v rastúcom prostredí súčasnej úrokovej sadzby.

Druhým typom MBS je zabezpečený hypotekárny záväzok (CMO). Toto je súbor priepustných hypoték.

Existuje niekoľko typov SOT určených na zníženie rizika predčasného splatenia investorov. Pri postupnej CMO s postupným platením budú emitenti CMO rozdeľovať hotovostný tok majiteľom dlhopisov zo série tried nazývaných tranže. Každá tranža obsahuje cenné papiere kryté hypotékou s podobnou štruktúrou splatnosti a cash flow. Každá tranža sa líši od ostatných v rámci spoločnej organizácie trhu. Napríklad SOT by mohla mať štyri tranže s hypotékami, ktoré sú priemerne každé dva, päť, sedem a dvadsať rokov. Keď prídu splátky hypotéky, emitent CMO najskôr zaplatí držiteľom dlhopisov uvedenú úrokovú sadzbu kupónu v každej tranži. Plánované a neplánované platby istiny pôjdu najprv investorom v prvých tranžiach. Po ich vyplatení dostanú investori do neskorších tranží splátky istiny. Cieľom je presunúť riziko predčasného splatenia z jednej tranže do druhej. Niektoré SOT môžu mať 50 alebo viac vzájomne závislých tranží. Preto by ste pred investovaním mali pochopiť vlastnosti ostatných tranží v spoločnej organizácii trhov. Existujú dva typy tranží:

• Tranže PAC využívajú koncepciu klesajúceho fondu, aby investorom pomohli znížiť riziko predplatenia a získať stabilnejší peňažný tok. Založí sa sprievodný dlhopis, ktorý absorbuje nadbytočné istiny, pretože hypotéky sa splácajú včas. Potom, s príjmom z dvoch zdrojov (PAC a sprievodný dlhopis), majú investori väčšiu šancu dostať platby podľa pôvodného harmonogramu splatnosti.
• Z-tranže sú známe aj ako akruálne dlhopisy alebo tranže zrastových dlhopisov. Počas obdobia časového rozlíšenia sa investorom neplatia úroky. Namiesto toho sa istina zvyšuje zloženou rýchlosťou. Toto vylučuje riziko investorov, že ak budú súčasné trhové sadzby klesať, budú musieť reinvestovať za nižšie výnosy. Po vyplatení predchádzajúcich tranží držitelia tranží Z dostanú kupónové platby na základe vyššieho zostatku istiny dlhopisu. Navyše zo základných hypoték dostanú všetky hlavné preddavky. Pretože úroky pripísané počas obdobia časového rozlíšenia sú zdaniteľné - aj keď to investori v skutočnosti nedostanú - tranže Z môžu byť pre účty s odloženými daňami vhodnejšie.

Stripované hypotekárne cenné papiere sú MBS, ktoré platia iba istinu investorov (PO) alebo iba úroky (IO). Pásiky sa vytvárajú z MBS alebo to môžu byť tranže v spoločnej organizácii trhov.

• Iba istina (PO): Investori platia za PO hlboko diskontovanú cenu a z podkladových hypoték dostávajú splátky istiny. Trhová hodnota OV sa môže značne pohybovať na základe súčasných úrokových sadzieb. Pri poklese úrokových sadzieb sa môžu preddavky zvyšovať a hodnota OV sa môže zvyšovať. Na druhej strane, keď sa súčasné sadzby zvýšia a preddavky budú klesať, hodnota OV by mohla klesnúť.
• Iba úroky (IO): IO striktne platí úrok, ktorý je založený na výške nesplatenej istiny. Keďže splátky hypotéky a preddavky znižujú zostatok istiny, peňažný tok IO klesá. Hodnota IO kolíše oproti PO v tom, že so súčasným poklesom úrokových sadzieb a zvyšovaním zálohových platieb môže dôjsť k poklesu výnosov. A keď sa súčasné úrokové sadzby zvýšia, je pravdepodobnejšie, že investori dostanú úrokové platby za dlhšie časové obdobie, čím sa zvýši trhová hodnota IO.

Fitch Ratings a ďalšie poskytujú úverové ratingy, kupónové sadzby a dátumy splatnosti pre MBS.

Emitenti MBS

Môžete si kúpiť MBS od niekoľkých rôznych emitentov. Investičné banky, finančné inštitúcie a majitelia domov vydávajú cenné papiere zabezpečené hypotékou. Ich úverová bonita a bezpečnosť môžu byť oveľa nižšie ako ratingy vládnych agentúr a vládnych spoločností.

Freddie Mac je federálne regulovaný, vládou sponzorovaný podnik, ktorý nakupuje hypotéky od veriteľov v celej krajine. Potom ich prebalí na cenné papiere, ktoré sa môžu investorom predať v rôznych formách. Freddie Macs nie sú podporované vládou USA, ale spoločnosť má osobitné oprávnenie požičiavať si od americkej štátnej pokladnice.

Fannie Mae je spoločnosť vlastnená akcionármi, ktorá sa v súčasnosti obchoduje na voľnom trhu. V roku 2008 bol odstránený z S&P 500 a v roku 2010 bol stiahnutý z newyorskej burzy cenných papierov, keď klesol pod požiadavky minimálnej ceny. Nezískava žiadne vládne financovanie ani podporu. Pokiaľ ide o bezpečnosť, MBS Fannie Mae je podporovaná finančným zdravím spoločnosti - nie vládou USA.

Ginnie Maes je jediná MBS, ktorá sa opiera o úplnú vieru a kredit vlády USA. Pozostávajú predovšetkým z úverov poistených Federálnou správou bývania alebo zaručených správou veteránov.

Podielové fondy

Ak sa vám páči myšlienka profitovať zo zvýšenia rastu hypoték, ale nechcete skúmať všetky rôzne typy MBS, možno by vám hypotekárne podielové fondy boli pohodlnejšie. Existujú fondy, ktoré investujú iba do jedného typu MBS, napríklad Ginnie Maes, zatiaľ čo existujú iné druhy, ktoré do svojich ostatných držby štátnych dlhopisov začleňujú rôzne druhy MBS.

Podielové fondy môžu okrem väčšej diverzifikácie pôžičiek reinvestovať všetky výnosy istiny do iných MBS. Toto umožňuje investorom získať výnosy, ktoré sa menia pri súčasných sadzbách, a tým sa zníži riziko predčasného splatenia a úrokové riziko.

Spodný riadok

MBS môže ponúknuť podporu federálnej vlády, mesačný príjem a pevnú úrokovú sadzbu. Nevýhodou však je, že tento termín môže byť neistý a nemusia sa zvyšovať hodnoty ako iné dlhopisy, keď súčasné úrokové sadzby klesnú. Nezabudnite tiež, že pri každej mesačnej platbe by ste mohli dostať časť svojho príkazcu. V dôsledku toho nemusí zostať po splatnosti žiadna istina na opätovné investovanie.