Čistý prevádzkový výnos - definícia NOI

Čo je čistý prevádzkový príjem - NOI?

Čistý prevádzkový výnos (NOI) je výpočet používaný na analýzu ziskovosti investícií do nehnuteľností generujúcich príjmy. NOI sa rovná všetkým výnosom z majetku mínus všetky primerane potrebné prevádzkové náklady. NOI je údaj pred zdanením, ktorý je uvedený vo výkaze ziskov a strát majetku, a nezahŕňa platby istiny a úrokov z pôžičiek, kapitálových výdavkov, odpisov a amortizácie. Ak sa táto metrika používa v iných odvetviach, nazýva sa „EBIT“, čo znamená „zisk pred úrokmi a daňami“.

Kľúčové jedlá

• Čistý prevádzkový výnos meria ziskovosť majetku vytvárajúceho príjem predtým, ako sa pripočítajú všetky náklady na financovanie alebo dane.
• Prevádzkové náklady použité v metrike NOI sa môžu manipulovať, ak vlastník nehnuteľnosti odchyľuje alebo zrýchľuje určité položky výnosov alebo výdavkov.
• Metrika NOI nezahŕňa kapitálové výdavky.

Vzorec pre NOI je:

Čistý prevádzkový príjem = RR - RR kdekoľvek: RR = príjem z nehnuteľnostíOE = prevádzkové náklady \ začiatok {zarovnané} & \ text {Čistý prevádzkový výnos} = RR - OE \\ & \ textbf {kde:} \\ & RR = \ text { príjmy z nehnuteľností} \\ & OE = \ text {prevádzkové náklady} \\ \ end {zarovnané} Čistý prevádzkový výnos = RR - OE kdekoľvek: RR = príjmy z nehnuteľnostíOE = prevádzkové náklady

01:31

Čistý prevádzkový výnos

Čo vám NOI povie?

Čistý prevádzkový výnos je metóda oceňovania, ktorú používajú odborníci v oblasti nehnuteľností na určenie presnej hodnoty svojich nehnuteľností produkujúcich príjmy. Na výpočet NOI sa musia prevádzkové náklady nehnuteľnosti odpočítať od príjmu, ktorý nehnuteľnosť vytvára.

Okrem príjmu z prenájmu môže nehnuteľnosť generovať aj príjmy z vybavenia, ako sú parkovacie konštrukcie, predajné automaty a práčovne. Prevádzkové náklady zahŕňajú náklady na prevádzku a údržbu budovy vrátane poistného, ​​poplatkov za právne služby, poplatky za služby, dane z majetku, náklady na opravy a poplatky za správu. Kapitálové výdavky, ako napríklad náklady na nový klimatizačný systém pre celú budovu, sa do výpočtu nezahŕňajú.

NOI pomáha investorom v oblasti nehnuteľností určiť mieru kapitalizácie, ktorá im potom pomáha pri výpočte hodnoty nehnuteľnosti, čo im umožňuje porovnávať rôzne nehnuteľnosti, ktoré môžu zvažovať pri kúpe alebo predaji.

V prípade financovaných nehnuteľností sa NOI používa aj v ukazovateli dlhového krytia (DCR), ktoré veriteľom a investorom hovorí, či príjem z majetku pokrýva prevádzkové náklady a splácanie dlhu. NOI sa používa aj na výpočet multiplikátora čistého príjmu, návratnosti investícií a celkovej návratnosti investícií.

Príklad použitia čistého prevádzkového príjmu

Predpokladajme, že vlastníte nehnuteľnosť, ktorá každoročne prinesie 120 000 dolárov do výnosov a na prevádzkové náklady vám vzniknú 80 000 dolárov. Za týchto okolností bude mať výsledný NOI 40 000 dolárov (120 000 - 80 000 dolárov). Ak je súčet záporný, ak sú prevádzkové náklady vyššie ako príjmy, výsledok sa nazýva čistá prevádzková strata (NOL).

Veritelia a komerční veritelia sa do veľkej miery spoliehajú na NOI pri určovaní potenciálu generovania príjmu z hypotéky na nehnuteľnosti, a to dokonca viac, ako pri rozhodovaní zohľadňujú úverovú históriu investora. Zjednodušene povedané: táto metrika pomáha veriteľom zásadne odhadnúť počiatočnú hodnotu nehnuteľnosti tým, že predpovedá jeho peňažné toky. Ak sa nehnuteľnosť považuje za ziskovú, požičiavatelia tiež použijú toto číslo na určenie výšky úveru, ktorý sú ochotní poskytnúť. Na druhej strane, ak nehnuteľnosť vykazuje čistú prevádzkovú stratu, veritelia pravdepodobne priamo zamietnu hypotekárnu žiadosť dlžníka.

Majitelia nehnuteľností môžu manipulovať so svojimi prevádzkovými nákladmi odložením určitých výdavkov pri súčasnom zrýchlení iných. NOI sa môže zvýšiť aj zvýšením nájomného a iných poplatkov a súčasným znížením primerane potrebných prevádzkových nákladov. Ako príklad možno uviesť scenár, v ktorom sa majiteľ bytu vzdáva nájomného ročného nájomného vo výške 12 000 dolárov, výmenou za tento prenajímateľ pôsobiaci ako správca nehnuteľnosti. Ak by vlastník bytu za normálnych okolností zaplatil správcovi budovy plat vo výške 30 000 dolárov, môže následne odpočítať „primerane potrebné“ náklady vo výške 30 000 USD od príjmov, a nie skutočné náklady vo výške 12 000 USD. (Súvisiace čítanie nájdete v časti „NOI vs. EBIT: Porovnanie rozdielov“).

Porovnať investičné účty Názov poskytovateľa Opis Zverejnenie informácií inzerenta × Ponuky uvedené v tejto tabuľke pochádzajú od partnerstiev, od ktorých spoločnosť Investopedia dostáva kompenzácie.

Súvisiace podmienky

Ako používať výnosový prístup na ocenenie nehnuteľností Príjmový prístup je metóda oceňovania nehnuteľností, ktorá umožňuje investorom odhadnúť hodnotu nehnuteľnosti na základe príjmu, ktorý vytvára. viac Čo meria pomer prevádzkových nákladov? Ukazovateľ prevádzkových nákladov (OER) je definovaný ako ocenenie nákladov na prevádzkovanie určitého majetku v porovnaní s príjmami z majetku. viac Porozumenie výnosom Príjmy sú príjmy z bežnej obchodnej činnosti. viac Definícia miery kapitalizácie Miera kapitalizácie je miera návratnosti investície do nehnuteľností, ktorá je založená na príjmoch, ktoré sa od tejto nehnuteľnosti očakávajú. viac Prečo je oblasť prevádzkových marží Prevádzková marža meria, aký zisk spoločnosť dosahuje pri predaji za dolár po zaplatení variabilných výrobných nákladov, ako sú mzdy a suroviny, ale pred zaplatením úrokov alebo daní. viac Zisk pred úrokmi a daňami - EBIT Definícia Zisk pred úrokmi a daňami je ukazovateľom ziskovosti spoločnosti a vypočítava sa ako príjem mínus náklady, bez daní a úrokov. ďalšie partnerské odkazy