Trhový prístup
Trhový prístup je metóda určenia hodnoty majetku na základe predajnej ceny podobných aktív. Je to jedna z troch populárnych metód oceňovania spolu s nákladovým prístupom a analýzou diskontovaných peňažných tokov (DCF).
Bez ohľadu na druh oceňovaného majetku, trhový prístup skúma nedávny predaj podobného majetku a upravuje rozdiely medzi nimi. Napríklad pri posudzovaní nehnuteľností je možné vykonať úpravy podľa faktorov, ako sú štvorcové zábery jednotky, vek a umiestnenie budovy a jej vybavenie.
Keďže trhový prístup závisí od porovnania s podobnými aktívami, je najužitočnejší, ak sú k dispozícii podstatné údaje o nedávnom predaji porovnateľných aktív.
Kľúčové jedlá
- Trhový prístup je metóda na určovanie hodnoty majetku.
- Je to jeden z troch populárnych prístupov, spolu s nákladovým prístupom a analýzou diskontovaných peňažných tokov (DCF).
- Trhový prístup vyniká v situáciách, keď sú k dispozícii bohaté údaje o porovnateľných transakciách. Ak tieto údaje nie sú k dispozícii, môžu sa vyžadovať alternatívne prístupy.
Ako funguje prístup na trh
Ako naznačuje jeho názov, cieľom trhového prístupu je odpovedať na otázku „Aká je reálna trhová hodnota tohto aktíva?“ Odhadca musí na túto otázku odpovedať na nedávne transakcie, ktoré sa týkajú podobných aktív. Pretože je nepravdepodobné, že tieto aktíva budú zhodné s hodnotenými aktívami, bude potrebné vykonať rôzne úpravy.
Na niektorých trhoch, napríklad v oblasti rezidenčných nehnuteľností alebo verejne obchodovaných akcií, je často k dispozícii dostatok údajov, vďaka čomu je trhový prístup relatívne ľahko použiteľný. Na iných trhoch, ako sú podiely v súkromných podnikoch alebo alternatívne investície, ako napríklad výtvarné umenie alebo víno, môže byť pomerne ťažké nájsť porovnateľné transakcie.
V situáciách, keď sú k dispozícii obmedzené údaje, sa odhadca možno bude musieť spoľahnúť na alternatívne metódy, ako je prístup založený na nákladoch alebo analýza diskontovaných peňažných tokov (DCF).
Hlavnými výhodami trhového prístupu je to, že je založený na verejne dostupných údajoch o porovnateľných transakciách. Ako taký si môže vyžadovať menej subjektívnych predpokladov ako alternatívne prístupy. Hlavnou nevýhodou trhového prístupu je to, že môže byť nepraktické v situáciách, keď existuje málo, ak existujú porovnateľné transakcie, ako napríklad v prípade súkromnej spoločnosti pôsobiacej na medzeru na trhu s malým počtom konkurentov.
Príklad trhového prístupu
Na ilustráciu predpokladajme, že ste na trhu, aby ste si kúpili nový byt. Nájdete výpis bytu vo vami preferovanej štvrti, ktorý sa ponúka za 200 000 dolárov. Jednotka je apartmán s 1 spálňou a plochou 1 000 štvorcových stôp s 1 kúpeľňou. Je v dobrom štrukturálnom stave, ale vyžaduje si drobné renovácie. Aj keď sa nachádza v požadovanej štvrti, jej pohľad je nejasný a nemá práčku ani sušičku v apartmáne.
Aj keď máte radi byt, máte pocit, že požadovaná cena je príliš vysoká. Keďže byt je uvedený na zozname viac ako mesiac, začnete mať podozrenie, že ak urobíte férovú ponuku, predávajúci ho môže prijať, aj keď je pod požadovanou cenou.
Za týmto účelom ste sa rozhodli určiť reálnu trhovú hodnotu bytu vyhľadaním príkladov podobných bytov v rovnakej štvrti, ktoré sa predali v minulom roku. Svoje zistenia môžete zhrnúť do tabuľky takto:
| Porovnateľné transakcie | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Transakcia 1 | Transakcia 2 | Transakcia 3 | Transakcia 4 | Transakcia 5 | |
| cena | $ 250, 000 | $ 175, 000 | $ Než 150, 000 | $ 315, 000 | $ 225, 000 |
| Square Feet | 900 | 800 | 1100 | 1800 | 1600 |
| Cena za štvorcový stopa (zaokrúhlená) | $ 275 | $ 220 | $ 135 | $ 175 | $ 140 |
| spálne | 2 | 2 | 1 | 2 | 2 |
| kúpeľne | 1 | 1 | 1 | 2 | 1 |
| Vyhliadka? | Áno | Áno | žiadny | Áno | žiadny |
| Práčka a sušička v apartmáne? | Áno | žiadny | Áno | žiadny | žiadny |
| Vyžadujú sa renovácie | nikto | nikto | moll | nikto | moll |
Pri pohľade na tieto výsledky začnete vyvodzovať niekoľko všeobecných záverov. Na úvod vidíte, že cena bytov za SF sa pohybuje medzi 140 a 275 dolárov, pričom vyššie ceny patria tým, ktorí majú viac spální a kúpeľní, lepší výhľad, spotrebiče v izbe a nie je potrebné ich renovovať.
Naopak, byt, ktorý hľadáte na kúpu, má cenu 200 dolárov za SF a má menej týchto funkcií ako dokonca najlacnejší byt v tabuľke. Zdá sa, že to odôvodňuje vašu intuíciu, že byt je predražený.
Na základe týchto informácií sa rozhodnete urobiť ponuku za 150 000 dolárov.
Predajca prijme vašu ponuku.
Porovnať investičné účty Názov poskytovateľa Opis Zverejnenie informácií inzerenta × Ponuky uvedené v tejto tabuľke pochádzajú od partnerstiev, od ktorých spoločnosť Investopedia dostáva kompenzácie.