Koľko hypotekárnych splátok môžem stratiť pred uzavretím trhu?
Počet platieb, ktoré môžete minúť na hypotéke pred začatím procesu vylúčenia, závisí od niekoľkých rôznych faktorov. Z tohto dôvodu neexistuje žiadna univerzálna odpoveď na túto otázku.
Medzi faktory, ktoré ovplyvňujú to, ako dlho môže dlžník vydržať bez zaplatenia predtým, ako ho donútia vylúčiť, sú postupy a zásady vášho veriteľa. Ak má veriteľ veľké portfólio pôžičiek s nízkym rizikom, môže byť miernejšie, pokiaľ ide o zmeškané platby. Často odpustí príležitostnú zmeškanú platbu a nemusí postúpiť vašu situáciu orgánom bývania, kým nezmeškáte štyri alebo viac platieb. Ak má však veriteľ portfólio vysokorizikových úverov, je vysoká pravdepodobnosť začatia súdneho konania o zastavenie konania aj po dvoch zmeškaných splátkach. Aj keď ste dlžníkom s nízkym rizikom, konanie sa môže začať podľa noriem z dôvodu celkového rizika zlyhania hypotekárneho úveru vo vlastníctve veriteľa.
Všeobecný stav vášho miestneho trhu s bývaním je ďalším faktorom, ktorý zohráva úlohu pri načasovaní konania o zabránení prístupu na trh. Ak má susedstvo alebo región veľa čakajúcich zabavení, je pravdepodobné, že budete môcť zostať vo svojom dome dlhšie, pretože miestne bytové úrady môžu byť nevybavené a chýbajú im prostriedky na spracovanie toľkých prípadov. Existujú situácie, keď ľudia premeškali 10 alebo viac mesačných platieb, než nakoniec stratili svoj domov.
Ak ste v omeškaní, hypotekárny správca by vás mal viackrát kontaktovať, aby sa pokúsil situáciu zmierniť. Veriteľ sa zvyčajne do 36. dňa po vašej poslednej platbe skontaktuje telefonicky. Do 45. dňa od zmeškania platby vás musí hypotekárny správca kontaktovať písomne a poskytnúť informácie o dostupných možnostiach.
Typický časový rozvrh vylúčenia hypotéky
Aj keď okolnosti a umiestnenie môžu diktovať odchýlky v časovej osi vylúčenia hypotéky, existuje šablóna toho, ako sa zvyčajne stáva.
Bez ohľadu na okolnosti, ktoré viedli k zmeškanej hypotekárnej splátke, mali by ste pamätať na to, že hypotekárne spoločnosti chcú získať svoje peniaze bez chaotického procesu vylúčenia, ak je to možné; je to nákladovo efektívnejšie. To znamená, že by sa s vami chceli dohodnúť na platbe, ak je to možné.
Bežné je 15-dňové obdobie odkladu. Ak v tomto čase zaplatíte, ste všetci dobrí. Ak nezaplatíte a potom vynecháte ďalšiu platbu, veci sa skomplikujú. Môžu sa pridať oneskorené poplatky. Akonáhle vynecháte druhú platbu, ste v predvolenom nastavení.
Ak vám chýba druhá splátka hypotéky, pravdepodobne dôjde k zmene v správcovi hypotéky. Spravidla sa stanú asertívnejšími v spôsobe, akým s vami jednajú. To môže byť hrozná situácia, ktorú je potrebné riešiť, ale stále sa vám podarí dosiahnuť dohodu s veriteľom.
O 90 dní neskôr na hypotéku ...
Ak sa nedohodnete so svojím hypotekárnym veriteľom a vynecháte tri splátky hypotéky, je to vážna situácia. Od hypotekárneho veriteľa dostanete list s vyhlásením, že máte 30 dní na aktualizáciu svojho účtu. Ak chcete zostať vo svojom dome, musíte sa porozprávať s veriteľom, aby ste sa pokúsili vyhnúť možnosti vylúčenia. Za normálnych okolností očakávajú úplnú platbu dlžných peňazí, stále však budete môcť dosiahnuť platobnú dohodu.
Po uplynutí 30 dní, ak nedošlo k žiadnej platbe a nebola dosiahnutá žiadna dohoda, sa začne vylučovanie. Ak počítate, sú to štyri zmeškané mesačné splátky hypotéky pred začiatkom vylúčenia.
Zákony upravujúce zabránenie prístupu na trh sa môžu v jednotlivých štátoch líšiť. V niektorých štátoch sa musia hypotekárni veritelia stretnúť s dlžníkmi skôr, ako sa môžu uchádzať o vylúčenie.
Po troch až šiestich mesiacoch trestnej činnosti veriteľ zaznamená úradné oznámenie na Okresnom úrade rekordéra, v ktorom uvedie, že dlžník nesplatil hypotéku. Zvyčajne sa to nazýva Oznámenie o zlyhaní (NOD) alebo lis pendens - latinka pre „čaká na rozhodnutie“.
Spodný riadok
Ak čelíte vylúčeniu, najlepšie je zostať v komunikácii so svojim veriteľom a porozprávať sa s ním o svojej situácii. Môžu mať programy, ktoré vám pomôžu udržať váš domov. Ak všetko ostatné zlyhá, predaj by bol lepšou alternatívou k vylúčeniu domu.