Úver na domáci kapitál vs. HELOC
Potrebujete spôsob, ako zaplatiť veľké výdavky, ako napríklad poslanie dieťaťa na vysokú školu alebo renovácia vašej kuchyne? Alebo by ste chceli raz a navždy odstrániť tieto zostatky kreditných kariet? Odpoveď môže byť doslova vo vašom vlastnom dvore. Ak máte doma dostatok kapitálu, môžete si proti nemu požičať za pomerne nízku úrokovú sadzbu a - v závislosti od spôsobu použitia finančných prostriedkov - úrokové platby môžu byť odpočítateľné z daní.
Existujú dva základné spôsoby, ako využiť svoje bydlisko ako kolaterál: úver na vlastný kapitál a úverový rámec na vlastný kapitál (HELOC). Pri výbere medzi nimi by ste mali zvážiť nasledujúce body.
Za čo peniaze?
Prvá otázka: Aký je účel úveru? Úver na bývanie, niekedy nazývaný aj splátkový úver na bývanie, je dobrou voľbou, ak presne viete, koľko si potrebujete požičať a na čo budete peniaze používať. Zaručuje vám určitú sumu, ktorú dostanete pri ukončení úplne.
„Úvery na bývanie sa vo všeobecnosti uprednostňujú na väčšie a nákladnejšie ciele, ako je prestavba, zaplatenie vysokoškolského vzdelania alebo dokonca konsolidácia dlhu, pretože finančné prostriedky sa prijímajú v jednej paušálnej sume, “ hovorí Richard Airey, hlavný tvorca hypotéky v spoločnosti First Financial Hypotéka v Portlande, Maine. Samozrejme, pri podávaní žiadosti môže dôjsť k pokušeniu požičať si viac, ako potrebujete okamžite, pretože vyplatenie získate iba raz a neviete, či budete mať v budúcnosti nárok na ďalšiu pôžičku.
A naopak, HELOC je dobrá voľba, ak si nie ste istí, koľko musíte požičať alebo kedy. Spravidla vám poskytuje nepretržitý prístup k hotovosti počas stanoveného obdobia (niekedy až 10 rokov). Môžete si požičať proti svojej línii, splácať ich všetky alebo čiastočne, a potom si tieto peniaze požičať neskôr, pokiaľ ste ešte stále v úvodnom období HELOC.
Úverová línia je však odvolateľná. Ak sa vaša finančná situácia zhorší alebo sa trhová hodnota vášho domu zníži, váš veriteľ sa môže rozhodnúť znížiť kreditný limit alebo ho úplne uzavrieť. Zatiaľ čo myšlienka HELOC spočíva v tom, že môžete čerpať prostriedky podľa potreby, vaša schopnosť prístupu k týmto peniazom nie je istá vec. „HELOC sa najlepšie používajú na krátkodobejšie ciele, povedzme 12 až 20 mesiacov, pretože [úroková] sadzba môže kolísať a zvyčajne je spojená s hlavnou sadzbou, “ hovorí Airey.
Nezabúdajte tiež na to, že úrok, ktorý platíte za pôžičky HELOC a pôžičky do nehnuteľností na bývanie, je odpočítateľný iba v prípade, že prostriedky použijete na „kúpu, výstavbu alebo podstatné zlepšenie“ svojho domu a peniaze, ktoré miniete na takéto vylepšenia, sa musia minúť. o majetku použitom ako vlastný kapitál na pôžičku. Z týchto pôžičiek už nie je možné odpočítať úrok, ak peniaze použijete na úhradu výdavkov na vysokú školu svojho dieťaťa alebo na odstránenie dlhu. Existujú ďalšie pravidlá, preto sa pred použitím tohto odpočtu poraďte s daňovým odborníkom. (Pozri Odpočítateľný je úrok z úverovej linky na vlastný kapitál (HELOC)? )
Faktory záujmu
Po celé roky bola hlavnou otázkou, či získať úver na bývanie alebo HELOC, úroková sadzba. Sadzby na HELOC boli zvyčajne najmenej o celý percentuálny bod nižšie ako úrokové sadzby z úverov na nehnuteľnosti, takže bolo lákavé zvoliť si HELOC, aj keď je sadzba variabilná, zatiaľ čo sadzba na pôžičky na bývanie je pevne stanovená (viac k tomu nižšie).
Dnes sú HELOC o niečo vyššie ako pôžičky na nehnuteľnosti, hoci rozdiel je zanedbateľný. Podľa týždenného prieskumu hlavných úverov spoločnosti Bankrate, ktorý sa uskutočnil 25. apríla 2018, mala pôžička na bývanie priemernú úrokovú sadzbu 5, 57%, zatiaľ čo HELOC mala priemernú úrokovú sadzbu 5, 90%, čo je rozdiel menej ako pol percenta.
Musíte však vziať do úvahy nielen súčasný rozdiel v úrokových mierach, ale aj to, kam smerujú úrokové sadzby. Ak zostanú rovnaké alebo sa znížia, môže mať zmysel HELOC nižšia sadzba. Ak sa však sadzby zvýšia, môže ísť o pôžičku na vlastný kapitál. Analytici v skutočnosti očakávajú zvýšenie úrokových sadzieb, takže blokovanie súčasných nízkych úrokových sadzieb z úverov na nehnuteľnosti by mohlo mať zmysel.
Čas zúčtovania
Je tiež dôležité zvážiť, ako je každá pôžička štruktúrovaná. Úver na bývanie funguje ako klasická hypotéka s pevnou úrokovou sadzbou. Požičiavate si stanovenú sumu so stanovenou úrokovou sadzbou a uskutočňujete rovnaké platby za celú dobu pôžičky, ktorá môže trvať kdekoľvek od 5 do 30 rokov. V akomkoľvek období budete mať stabilné a predvídateľné mesačné splátky počas trvania úveru.
Oproti tomu má pôžičková doba HELOC dve časti: lehotu čerpania a dobu splácania. Lehota čerpania, počas ktorej môžete vyberať prostriedky, môže trvať 10 rokov a doba splácania môže trvať ďalších 20 rokov, čím sa HELOC stane 30-ročnou pôžičkou. Po uplynutí lehoty na čerpanie si už nemôžete požičať viac peňazí.
Počas obdobia čerpania HELOC musíte uskutočniť platby, ale bývajú malé, často dosahujú len splácanie úrokov. Napríklad dlžníci spoločnosti HELOC v banke US Bank platia buď len úrok, alebo 1% alebo 2% zostatku počas obdobia čerpania. Počas obdobia splácania sa platby výrazne zvyšujú, pretože teraz splácate istinu. Počas 20-ročného obdobia splácania musíte vrátiť všetky peniaze, ktoré ste si požičali, plus úroky s pohyblivou úrokovou sadzbou.
Tento skok v platbách na začiatku nového obdobia spôsobil platobný šok pre mnohých nepripravených dlžníkov HELOC. Ak sú sumy dosť vysoké, môže dokonca spôsobiť zlyhanie tých, ktorí majú finančné problémy. A ak nezaplatia, mohli by prísť o svoje domovy; Pamätajte, že to je záruka za pôžičku.
Long View
Ak ste typ osoby, ktorá robí obraz o vašich finančných rozhodnutiach vo veľkom obraze, úver na bývanie môže mať väčší zmysel. Pretože si požičiavate fixnú sumu s pevnou úrokovou sadzbou, uzavretie úveru na vlastný kapitál znamená vedieť, koľko budete platiť za úver v dlhodobom horizonte v momente, keď ho vyberiete (túto sumu však môžete znížiť, ak splatíte úver predčasne alebo refinancujete s nižšou sadzbou). Požičajte si 30 000 dolárov za 5, 5% na 20 rokov a môžete ľahko vypočítať, že celkové náklady na prijaté pôžičky vrátane úrokov budú 49 528 dolárov.
S HELOC viete, že maximum, ktoré si potenciálne požičiavate, je výška vášho úverového limitu, ale neviete, koľko si skutočne požičiavate. Nevieš ani, akú úrokovú sadzbu zaplatíš. To znamená, že je ťažké vypočítať dlhodobé náklady HELOC.
Samozrejme by tiež mohlo byť ľahké vložiť HELOC do vášho celkového obrazu, ak chcete mať len úverovú linku po ruke a nemáte v úmysle ju veľa používať. Ak však plánujete ťažiť z HELOC a chcete vedieť, ako môže vyzerať vaša čistá hodnota za 20 rokov, je oveľa ťažšie predvídať.
Najlepšie z oboch svetov
Nemôžete sa rozhodnúť medzi dvoma vozidlami? Nerobte si starosti: Existujú spôsoby, ako získať stabilitu úveru na vlastný kapitál s určitou flexibilitou HELOC. Niektorí veritelia dávajú dlžníkom možnosť previesť zostatok HELOC na pôžičku s pevnou úrokovou sadzbou. Americká banka vám napríklad umožňuje zablokovať pevnú úrokovú sadzbu na obdobie 15 až 20 rokov na celý váš zostatok s pohyblivou úrokovou sadzbou alebo na jeho časť. Naraz môžete mať až tri zostatky s pevnou sadzbou. Bank of America a Wells Fargo tiež ponúkajú na svojich HELOCs možnosti s pevnou úrokovou sadzbou (v skutočnosti ich používajú ako náhradu za pôžičky na nehnuteľnosti, ktoré prestali ponúkať úplne).
Federálna úverová únia v Pentagone, druhá najväčšia americká úverová únia (ku ktorej sa ľudia môžu pripojiť za malý poplatok a vstupom do určitých organizácií), ponúka ďalšiu zaujímavú možnosť: 5/5 HELOC, kde sa úroková miera mení iba raz za päť rokov.
Spodný riadok
Majte na pamäti, že to, že si môžete požičať za vlastné imanie, neznamená, že by ste mali. Ak však potrebujete, pri rozhodovaní, ktorý spôsob je najlepší, si musíte vziať do úvahy veľa faktorov: ako budete peniaze využívať, čo sa môže stať s úrokovými sadzbami, dlhodobými finančnými plánmi a toleranciou voči riziku a kolísavé sadzby.
Niektorí ľudia nie sú spokojní s variabilnou úrokovou sadzbou HELOC a uprednostňujú úver na bývanie z dôvodu stability a predvídateľnosti toho, aby presne vedeli, koľko budú ich platby a koľko dlžia celkom. Ako zdôrazňuje Airey, pôžičky na bývanie sa dajú oveľa ľahšie spracovať do rozpočtu.
Okrem toho „pôžičky s fixným kapitálom na bývanie vedú k menším zbytočným výdavkom, “ dodáva Airey. S HELOC „môžu byť nízke, úrokové platby a ľahký prístup lákavé pre tých, ktorí nie sú finančne disciplinovaní. utrácať za zbytočné položky, rovnako ako kreditná karta, “hovorí. (Pozri 5 dôvodov, prečo nepoužiť úverový limit vlastného kapitálu .) Ak však máte túto disciplínu a máte radi myšlienku otvorenejšieho zdroja prostriedkov, môže byť pre vás voľba úverová linka.
Pokračovať v čítaní
Pôžičky pre domácnosti a HELOC
Najchytrejší spôsob, ako využiť svoj domáci kapitál
Refinancovanie vášho úveru na domáci kapitál: Sprievodca
5 dôvodov, prečo nepoužiť úverový rámec vlastného kapitálu
Ako funguje možnosť s pevnou sadzbou HELOC
Refinancovanie verzus pôžička na vlastný kapitál
Úverová linka vlastného kapitálu: 4 spôsoby refinancovania
Je odpočítateľná vaša úverová linka na domáci kapitál (HELOC)?
Zlý kredit? Stále môžete získať pôžičku na vlastný kapitál
Pôžička na hypotéku a domáci kapitál: ako sa líšia
Čo robiť, ak nemôžete splácať úver na domáci kapitál