Odpočítanie úrokov z vašej druhej hypotéky

Federálna vláda chápe, že hypotéky na bývanie sú najväčšou finančnou záťažou, ktorú Američania za svoje životy kedy preberú. S cieľom poskytnúť prestávku (a pravdepodobne povzbudiť ľudí k účasti na realitnom trhu) služba Internal Revenue Service (IRS) umožňuje daňovým poplatníkom odpočítať úroky zaplatené z ich hypotéky.

Ale čo keď dostanete druhú hypotéku na domácnosť? Záleží na tom, na čo ho používate? Môžete jednoducho odpočítať úrok na neurčito?

Budeme sa podrobne zaoberať daňovými dôsledkami prijatia druhej hypotéky, ukážeme vám, ako postupovať pri výpočte odpočtu dane a zdôrazňujú rôzne obmedzenia a úskalia.

Základy

Najprv musíte pochopiť, čo predstavuje „kvalifikovaný dom“ (ten, na ktorý sa uplatňuje odpočet hypotekárnych úrokov) a ako IRS definuje „hypotekárny úrok“ a „hypotekárny dlh“.

Pre začiatočníkov sa „kvalifikovaný dom“ vzťahuje buď na váš hlavný domov, kde normálne bývate, alebo na druhý dom. Mobilné domy, obytné prívesy, apartmány a člny sa kvalifikujú, pokiaľ majú „zariadenie na spanie, varenie a toaletu“, ako sa uvádza v publikácii IRS 936.

Ak máte tri alebo viac nehnuteľností, môžete si nárokovať iba dve z nich ako svoju primárnu a druhú doménu pre daný rok. Ak náhodou predáte jeden z domov, o ktorý ste žiadali v priebehu toho istého roku, potom môžete považovať zvyšok svojho primárneho alebo druhého domu za zostatok toho roku.

Ak požadujete odpočty na dome, ktorý funguje ako niečo iné, napríklad na prenájom nehnuteľnosti alebo v kancelárii, prichádzajú do hry niektoré nuansové pravidlá a výpočty týkajúce sa toho, koľko času zaberáte priestory. Tu môžete odkazovať na špecifiká, ale vo všeobecnosti platí, že ak si prenajmete druhý dom, musíte tam bývať najmenej 14 dní alebo viac ako 10% z času, v ktorom sa prenajíma, počas jedného roka (podľa toho, čo je dlhšie) aby ste mohli odpočítať hypotekárny úrok z toho. (Ak tam nežijete vôbec, potom ste prenajímateľ a do hry vstupuje celá škála pravidiel: pozri odpočty daní pre vlastníkov nehnuteľností na prenájom ).

Úroky z hypotéky sa vzťahujú iba na úroky platené z pôžičiek, ktoré používajú váš domov ako zabezpečenie. Toto zahŕňa:

• Prvé hypotéky a druhé hypotéky
• Riadky úveru
• Úvery na vlastný kapitál

IRS načrtáva tri kategórie hypotekárnych dlhov. Tieto sa líšia v závislosti od toho, kedy ste dlh vybrali a na čo sa použili výnosy:

• Dedičský dlh sa vzťahuje na hypotéky, ktoré váš domov zabezpečil 13. októbra 1987 alebo skôr (po ktorom nadobudli účinnosť súčasné daňové pravidlá).
• Dlh na získanie domu sa vzťahuje na hypotéky vzaté po 13. októbri 1987, ktoré boli použité na kúpu, výstavbu alebo zlepšenie vášho domu (tj. Renovácie, opravy atď.).
• Dlh alebo pôžička z vlastného imania sa vzťahujú na hypotéky poskytnuté po 13. októbri 1987, ktoré boli použité na iné účely, ktoré nesúvisia s bydliskom, napríklad na financovanie školného, ​​nového automobilu, dovolenky alebo skoro ničoho nesúvisiaceho s kúpa, výstavba alebo zlepšenie domu.

Zrážky

Závisí to od toho, aký druh dlhu už máte - a koľko viac chcete prevziať. Ak ste ženatý / vydatá a zaregistrujete sa spoločne, môžete odpočítať úrok iba z dlhu na obstaranie nehnuteľnosti vo výške 1 milión dolárov alebo menej a z celkového dlhu vlastného kapitálu vo výške 100 000 dolárov alebo menej. Ak sú slobodné alebo sa vzali a podali samostatne, potom sa vaše limity stanú 500 000 dolárov za dlh na získanie nehnuteľnosti a 50 000 dolárov za vlastný kapitál.

Inými slovami, ak sa vaša hypotéka alebo hypotéka používa na nákup, výstavbu alebo vylepšenie vášho primárneho a / alebo druhého domu (čím sa získa dlh na získanie domu) a celkovo 1 milión dolárov, môžete odpočítať všetko, čo ste zaplatili v úrokoch. Napríklad, ak máte 4% úrokovú sadzbu na každú z dvoch hypoték, ktoré spolu tvoria 1 milión dolárov, môžete odpočítať všetky svoje ročné úrokové platby vo výške 40 000 dolárov.

Ak je však váš dlh pri získavaní nehnuteľností na bývanie, povedzme, 2 milióny dolárov, potom by ste mohli odpočítať iba polovicu celkového úroku, ktorý ste v danom roku zaplatili z hypotéky v hodnote 2 milióny dolárov. Ak by sa použili rovnaké 4% úrokové sadzby, potom by ste mohli odpočítať iba 40 000 dolárov namiesto 80 000 dolárov, ktoré ste pravdepodobne v danom roku zaplatili ako úroky. (Toto je niečo, čo treba vziať do úvahy pre kohokoľvek, kto sa snaží financovať sedemmiestnu nehnuteľnosť. Pozri Jumbo Vs. Konvenčné hypotéky: Ako sa líšia .)

Aj keď sa tento limit nevzťahuje na starodávny dlh, nebudete môcť odpočítať nové hypotéky, ak už váš starodávny dlh presahuje 1 milión dolárov. Čo ak budete mať iba 900 000 dolárov v starom dlhu? Potom by ste mohli odpočítať úrok iba za ďalších 100 000 dolárov dlhu na obstaranie domu.

Toto je prinajmenšom všeobecné pravidlo. IRS poskytuje pracovný hárok na zistenie vášho skutočného odpočítateľného úroku z hypotéky na bývanie.

Papierovanie

Pokiaľ ste zaplatili hypotekárny úrok v hodnote najmenej 600 dolárov, od držiteľa hypotéky alebo veriteľa (zvyčajne sa jedná o formulár 1098) dostanete upozornenie niekoľko mesiacov pred podaním daňového priznania. Spolu s výškou vašich ročných platieb v dolároch sa v tomto prehľade o úrokoch z hypotéky zobrazia aj vaše zaplatené poistné na hypotekárne poistenie a zaplatené odpočítateľné body (ak ste v danom roku kúpili dom). Keď budete mať tento dokument po ruke, budete ho používať na vyplnenie daňového priznania vo formulári 1040, dodatok A (bodové odpočty).

Vďaka spojeniu dlhu s akvizíciou a dlhu s vlastným kapitálom si môžete technicky požičať 1, 1 milióna dolárov za svoj domov. Ak však narazíte na ďalší dlh, ktorý presahuje tento limit, možno budete môcť odpočítať úrok, ak sa tieto výnosy použili na kvalifikované výdavky, napríklad na investíciu (vykázanú aj v zozname A) alebo na podnikanie (plán C alebo C-EZ).

Refinancovanie, body a prémie

Ak refinancujete akúkoľvek hypotéku vrátane druhej, môžete si novú pôžičku nárokovať ako dlh na získanie nehnuteľnosti až po istinu predchádzajúcej pôžičky. Čokoľvek vyššie, bude považované za dlh vlastného imania.

Okrem toho, ak platíte body za novú hypotéku, môžete si ich počas životnosti úveru odpočítať. Za predpokladu, že refinancujete novú 30-ročnú hypotéku, môžete každý rok odpočítať 1/30 z toho, čo ste zaplatili v bodoch. Ak ste neodpočítali všetky body do času, keď dom predáte alebo refinancujete (znova), môžete odpočítať všetky zostávajúce sumy naraz v danom roku. Odpočet zapíšete do Plánu A, formulár 1040, riadok 12.

Pokiaľ váš upravený hrubý príjem nepresiahne 109 000 dolárov (alebo 54 500 dolárov, ak sú zosobášené a podané samostatne), môžete si odpočítať niektoré alebo všetky svoje poistné na hypotekárne poistenie. To by spadalo do vašej kategórie „dlh na získanie domu“.

Spodný riadok

Daňové pravidlá sú komplikované, nemožno to poprieť, ale ak budete postupovať správne, ustanovenia vám môžu ušetriť tisíce dolárov ročne. Nezabudnite sa poradiť s kvalifikovaným daňovým odborníkom skôr, ako sa rozhodnete uzavrieť druhú hypotéku.