Peňažné prostriedky na splácanie hypotekárnych úverov na splácanie úrokov a úrokov

„Cash out“ a „rate-and-term“ sú vaše dve základné voľby, keď refinancujete hypotéku, aby ste ušetrili alebo dostali peniaze. Ak jednoducho refinancujete svoju existujúcu pôžičku s cieľom získať nižšiu úrokovú sadzbu alebo zmeniť podmienky, nazýva sa to refinancovanie úrokovej sadzby. Alebo možno budete chcieť získať časť vlastného imania vo vašom dome - možno vykonať renováciu, splatiť dlhy alebo pomôcť zaplatiť náklady na vysokú školu - pôžičkou na výplatu hotovosti. Čo znamenajú tieto dva pojmy a ako môžu ovplyvniť vašu finančnú situáciu.

Kľúčové jedlá

• Keď refinancujete hypotéku, vaše dve základné možnosti sú hotovostné refinancovanie, pri ktorom vyberiete časť vlastného imania u vás doma, alebo úrokové a termínové refinancovanie, pri ktorom vymeníte súčasný úver za nový (dúfajme, že lepšie) podmienky.
• Peňažné pôžičky sa zvyčajne dodávajú s prísnejšími podmienkami, ako sú napríklad pridané body alebo vyššia úroková sadzba, pretože pre veriteľa predstavujú vyššie riziko.
• Je možné, že z vášho refinancovania bude možné získať nejaké peniaze bez toho, aby vznikli dodatočné poplatky za pôžičku, pri ktorej sa využije prekrývanie finančných prostriedkov na konci jednej pôžičky a na začiatku druhej.

Základy refinancovania hypotéky teraz

Po prvé, uvažujte o refinancovaní ako o nahradení existujúcej hypotéky inou, alebo o konsolidácii hypotéky do jedinej pôžičky. Ako sa hovorí, von so starým (hypotéka) av novom. Po refinancovaní sa vyplatí vaša stará pôžička alebo pôžičky a na jej miesto sa vloží nová.

Existuje veľa dôvodov na zváženie refinancovania. Zjavná je úspora peňazí. V auguste 2008 mala priemerná tridsaťročná fixná hypotéka úrokovú sadzbu 6, 48%. Po finančnej kríze sadzby pre rovnaký druh hypotéky neustále klesali. V decembri 2012 sa 30-ročná fixná hypotekárna úroková sadzba znížila takmer o polovicu zo štyroch predchádzajúcich rokov na 3, 35%. Priemerná ročná miera za rok 2017 sa zvýšila až na 3, 99%. Podľa Freddie Macovej sa do roku 2018 zvýšila na 4, 54%. Ale aj tieto vyššie sadzby by mohli byť nižšie ako tie, ktoré môžete mať pri starších hypotékach.

V marci 2019 úrokové sadzby hypoték klesli na 4, 27%, čo je 60-týždňové minimum. V týždni končiacom sa 29. marca 2019 vzrástli podľa Asociácie hypotekárnych bankárov hypotekárne žiadosti o 18, 6%. Úroveň refinancovania sa zvýšila o 39% na 47, 4% z celkového počtu žiadostí, čo je najvyššia úroveň od novembra 2016. (Najväčšia nedávna vlna refinancovania hypoték zasiahla roky 2011 až 2013 a 2015 až 2016, keď úrokové sadzby boli blízko rekordných minimov.) Hoci refinancovanie index klesol na 44, 1% z celkového počtu aplikácií nasledujúci týždeň, nízke náklady na pôžičky a silný trh práce naďalej poháňajú aplikácie.

Z historického hľadiska sú sadzby stále relatívne nízke - jedným z dôvodov, prečo sa majitelia domov so staršími hypotékami s vyšším úrokom (alebo tí, ktorých kapitál na bývanie vzrástol, alebo ktorí majú oveľa lepšie úverové ratingy, ako keď pôvodne financovali svoj domov), sa teraz zaoberajú refinancovaním. Ak sa sadzby pohybujú vyššie, môže refinancovanie ponúknuť možnosť previesť hypotéku s nastaviteľnou úrokovou sadzbou na hypotéku s pevnou úrokovou sadzbou, aby sa zaistili platby s nižšími úrokmi predtým, ako sadzby stúpnu ešte vyššie. Priemyselné orgány predpovedajú, že sadzby sa v roku 2019 zvýšia

Výplata v hotovosti a sadzba: dva typy pôžičiek

Existujú dva základné refinančné pôžičky. Najjednoduchšie a najpriamejšie je refinancovanie sadzieb a termínov . V tomto prípade sa nezmenia žiadne skutočné peniaze, okrem poplatkov spojených s pôžičkou. Výška hypotéky zostáva rovnaká; jednoducho si vymieňate svoje súčasné hypotekárne podmienky za novšie (pravdepodobne lepšie) podmienky.

Na rozdiel od toho, pri pôžičke s výplatou hotovosti, známej ako refinancovanie výplaty, je nová hypotéka väčšia ako tá stará. Spolu s novými úverovými podmienkami ste tiež vyspelými peniazmi - efektívne beriete kapitál zo svojho domu vo forme hotovosti.

Môžete sa uchádzať o úrokovú sadzbu / termín refi s vyšším pomerom úveru k hodnote (suma úveru vydelená odhadnutou hodnotou nehnuteľnosti). Získať pôžičku je ľahšie, inými slovami, aj keď ste horšie úverové riziko, pretože si požičiavate vysoké percento toho, čo stojí za to doma.

Pred investíciou si dôkladne premyslite, aby ste mohli investovať, pretože nemá zmysel vkladať prostriedky na CD, ktoré zarába 2, 5%, keď je váš hypotekárny úrok 5% alebo 6%.

Peňažné pôžičky majú prísnejšie podmienky. Ak chcete späť časť vlastného imania, ktoré ste si vytvorili v domácnosti, vo forme hotovosti, pravdepodobne vás to bude stáť - koľko záleží na tom, koľko vlastného kapitálu ste si doma založili, a na vašom kreditnom skóre. Ak je napríklad skóre FICO dlžníka 700, pomer úveru k hodnote je 76% a úver sa považuje za hotovosť, veriteľ by mohol k predbežným nákladom úveru pridať 0, 750 bodov. Ak by napríklad výška úveru bola 200 000 dolárov, veriteľ by k nákladom pridal 1 500 dolárov. (Každý veriteľ je iný.) Prípadne by dlžník mohol zaplatiť vyššiu úrokovú sadzbu - 0, 125% až 0, 250% viac, v závislosti od trhových podmienok.

Prečo tvrdšie podmienky? Pretože pôžičky s výplatou predstavujú pre veriteľa vyššie riziko, podľa Casey Fleminga, hypotekárneho poradcu, spoločnosti C2 Financial Corporation a autora publikácie „Sprievodca úverom: Ako získať najlepšiu možnú hypotéku.“ „Štatisticky je oveľa pravdepodobnejší dlžník. odísť z domu, ak sa dostane do problémov, ak už z neho vytiahol kapitál. Platí to najmä vtedy, ak do zálohovej platby vytiahol viac, ako pôvodne investoval. V dôsledku toho je každá pôžička, ktorá sa považuje za výplatu, drahšia, aby odrážala toto riziko, až kým nebude taká spravodlivosť, že dlžník už pravdepodobne nebude môcť odísť. ““

Vyššie úverové skóre a nižší pomer úveru k hodnote však môžu čísla výrazne posunúť vo váš prospech. Napríklad dlžníkovi s úverovým skóre 750 a pomerom úveru k hodnote menším ako 60% sa za hotovostný úver neúčtujú žiadne ďalšie náklady; veritelia sa domnievajú, že nie je pravdepodobnejšie, že mu úver zlyhá, ako keby vykonával refinančnú sadzbu / termín.

Vaša pôžička môže byť pôžičkou s výplatou, aj keď nedostanete späť hotovosť. Ak platíte kreditné karty, pôžičky na autá alebo čokoľvek iné, čo nebolo pôvodne súčasťou vašej hypotéky, veriteľ to pravdepodobne považuje za pôžičku na výplatu. Ak konsolidujete dve hypotéky na jednu - a jedna bola pôvodne výplatná pôžička - nová konsolidovaná pôžička bude tiež klasifikovaná ako výplata.

Ešte jeden dôvod na zamyslenie sa nad výplatami: Vyplácanie z výplaty môže negatívne ovplyvniť vaše skóre FICO.

83%

Počet hypotekárnych splátok, ktoré boli pôžičkami v hotovosti v 4. štvrťroku 2018.

Viac Američanov si vyberá hotovostné refinancovanie

Aj keď mnohí odborníci na osobné financie by radili, aby ste svoj domov nevyčerpali z vlastného kapitálu v rámci refinancovania hotovosti, z najnovších údajov vyplýva, že tento typ pôžičky si vyberajú mnohí Američania. Štvrťročné štatistiky refinancovania Freddieho Maca ukázali, že v štvrtom štvrťroku 2018 (zverejnený v marci 2019) predstavovali dlžníci s výplatou 83% všetkých refinančných úverov, čo je najvyššia hodnota od tretieho štvrťroku 2007.

Zdroj: Freddie Mac, Správa o štvrťročnom refinancovaní, 2018

Mnohé z týchto spresnení neboli určené na zníženie sadzby. Najbežnejším využitím finančných prostriedkov boli platby účtov alebo iných dlhov alebo vykonávanie domácich zlepšení.

Zdroj: Freddie Mac, Správa o štvrťročnom refinancovaní, 2018

Zaujímavá medzera na refinancovanie hypotéky

S pomocou vášho hypotekárneho makléra budete môcť zo svojho refinancovania vygenerovať malú hotovosť bez toho, aby sa považoval za pôžičku v hotovosti (a generovanie dodatočných poplatkov, ktoré s tým súvisia). V zásade to funguje tak, že sa využije prekrývanie finančných prostriedkov na konci jednej pôžičky a na začiatku druhej. Je to komplikovaný proces, preto venujte zvýšenú pozornosť tomu, ako ho popisuje Fleming:

„Máte povolené financovať zatváracie náklady kurzom / termínom refi. Väčšina veriteľov umožňuje, aby tieto konečné náklady zahŕňali predplatené výdavky, ako sú predplatené úroky, neuhradené úroky z vašej existujúcej hypotéky, peniaze potrebné na predfinancovanie vášho viazaného účtu a dokonca aj dane z majetku a poistenie, ak je to načasované.

„Pri refinancovaní platíte naakumulovaný úrok z existujúcej hypotéky až do dňa, keď sa vyplatí. Splácate svoj úrok z novej pôžičky odo dňa, kedy investujete, do prvého nasledujúceho mesiaca a potom neukončíte platbu nasledujúci mesiac. Financovali ste preto mesačný úrok z hypotéky v rámci novej pôžičky.

„Ak máte zabavený (alebo viazaný) účet na zaplatenie poistenia a daní s vašou existujúcou hypotékou, potom váš existujúci veriteľ drží niektoré z vašich peňazí - minimálne pár mesiacov daní a poistenia. Keď refinancujete, bude váš nový veriteľ potrebovať nejaké peniaze po ruke, keď budú splatné vaše daňové a poistné účty, takže požiadajú o nejaké peniaze vopred. Zvyčajne to môžete financovať.

„Potom, čo uzavriete pôžičku, vám váš starý veriteľ - ktorý drží nejaké peniaze - pošle šek rovnajúci sa zostatku na vašom viazanom účte, keď ste túto pôžičku splatili. Cash!

„Pretože niektoré poplatky sa mierne zmenia až do financovania, väčšina veriteľov umožňuje trochu vankúša - až 2 000 dolárov v hotovosti v úschove bez toho, aby sa pôžička považovala za hotovosť.

„To všetko znamená, že môžete financovať„ náklady “, ktoré v skutočnosti nie sú nákladmi na poskytnutie úveru, ale skôr predstavujú náklady na získanie úveru. Pokiaľ ide o úrokovú sadzbu / termínovaný úver vo výške 200 000 dolárov, bolo by veľmi možné vygenerovať približne 4 000 dolárov v hotovosti - za správnych okolností, ak by bola štruktúrovaná starostlivo - bez zaplatenia peňažnej pokuty. “

Spodný riadok

Vašou úlohou ako dlžníka je mať dostatok vedomostí na prediskutovanie možností so svojím veriteľom. Pre väčšinu ľudí je najlepším finančným krokom vyhnúť sa dodatočným nákladom na pôžičku v hotovosti. Ak máte konkrétny dôvod na vyberanie hotovosti zo svojho domu, môže byť hodnotná pôžička prínosom, ale nezabudnite, že táto dodatočná suma peňazí, ktorú budete platiť počas svojho trvania, môže byť zlý nápad.