10 tipov na kúpu vašej nehnuteľnosti na prvý prenájom

Nehnuteľnosti priniesli veľa najbohatších ľudí na svete, takže existuje veľa dôvodov, aby sme si mysleli, že nehnuteľnosť je dobrá investícia. Avšak, rovnako ako pri každej investícii, je lepšie sa dobre oboznámiť skôr, ako sa ponoríte do stoviek tisícov dolárov. Pred začatím novej kariéry realitného magnáta sa vyzbrojte informáciami uvedenými nižšie.

Uistite sa, že je to pre vás

Poznáte svoju cestu okolo súboru nástrojov? Ako opravujete sadrokartónové dosky alebo oddeľujete toaletu? Určite by ste mohli niekoho zavolať, aby to urobil za vás, ale to bude jesť na vaše zisky. Majitelia nehnuteľností, ktorí majú jeden alebo dva domy, často robia vlastné opravy, aby ušetrili peniaze. Ak nie ste šikovný typ a nemáte veľa náhradných peňazí, byť majiteľom nemusí byť pre vás to pravé.

To sa samozrejme zmení, keď do svojho portfólia pridáte ďalšie nehnuteľnosti. Lawrence Pereira, prezident spoločnosti King Harbor Wealth Management v Redondo Beach v Kalifornii, vlastní nehnuteľnosti na východnom pobreží, zatiaľ čo žije na západnom pobreží. Ako niekto, kto hovorí, že nie je vôbec po ruke, robí to funkčným. Ako? „Zostavil som solídny tím upratovačiek, kutilov a dodávateľov, “ hovorí Pereira. Toto sa neodporúča pre nových investorov, ale keď začnete investovať do nehnuteľností, nemusíte zostať miestnymi.

Splatiť dlh ako prvý

Dôvtipní investori môžu mať dlh v rámci svojho investičného portfólia, ale priemerný človek by sa mu mal vyhnúť. Ak máte študentské pôžičky, neplatené lekárske účty alebo deti, ktoré čoskoro navštívia vysokú školu, nemusí byť kúpa nehnuteľnosti na prenájom tým správnym krokom. Pereira súhlasí s tým, že opatrnosť je kľúčová a hovorí: „Nie je potrebné splácať dlh, ak je návratnosť vašej nehnuteľnosti vyššia ako cena dlhu. To je výpočet, ktorý musíte urobiť. Nevkladajte sa však do pozície, v ktorej by vám chýbali peniaze na platby za váš dlh. Vždy majte istotu. “

Získajte zálohu

Investičné nehnuteľnosti si zvyčajne vyžadujú vyššiu akontáciu ako nehnuteľnosti obývané vlastníkmi, takže majú prísnejšie požiadavky na schválenie. 3%, ktoré ste mohli položiť na domov, v ktorom momentálne žijete, nebudú pracovať pre investičnú nehnuteľnosť. Budete potrebovať najmenej 20 percent, pretože na prenájom nehnuteľností nie je k dispozícii hypotekárne poistenie.

Dajte si pozor na vysoké úrokové sadzby

Náklady na požičiavanie peňazí môžu byť v súčasnosti relatívne lacné, ale úroková sadzba pre investičný nehnuteľnosť bude vyššia ako tradičné hypotekárne úrokové sadzby. Pamätajte, že potrebujete nízku hypotekárnu splátku, ktorá nebude jesť príliš výrazne z vášho mesačného zisku.

Vypočítajte svoje marže

Spoločnosti Wall Street, ktoré nakupujú nehnuteľnosti v núdzi, sa zameriavajú na návratnosť 5% až 7%, pretože musia platiť zamestnancom. Jednotlivci by si mali stanoviť cieľ 10%. Odhadujte náklady na údržbu ročne vo výške 1% z hodnoty nehnuteľnosti. Ostatné náklady zahŕňajú poistenie, možné asociácie majiteľov domov, dane z nehnuteľností a mesačné výdavky, ako sú ochrana proti škodcom a terénne úpravy. A potom je tu poistenie prenajímateľa.

Vyvarujte sa fixácie-zvršku

Je lákavé hľadať dom, ktorý môžete získať za výhodnú cenu a vrhnúť sa do prenájmu. Ak je to však vaše prvé vlastníctvo, pravdepodobne to nie je dobrý nápad. Ak nemáte dodávateľa, ktorý vykonáva kvalitnú prácu na lacných - alebo ak nemáte skúsenosti s rozsiahlymi vylepšeniami domácnosti - pravdepodobne budete platiť príliš veľa za renováciu. Namiesto toho sa pozrite na kúpu domu, ktorého cena je nižšia ako trhová cena a vyžaduje iba drobné opravy.

Matt Holmes, zakladateľ a výkonný riaditeľ spoločnosti Holmes Real Estate Group, hovorí, že najlepším typom domu na kúpu je dom, v ktorom môžete okamžite alebo v blízkej budúcnosti pridať izbu. Dodáva, že:

Pridanie spálne zvýši nielen predajnú hodnotu, ale často sa vyplatí aj v prvom mesiaci, ak si nehnuteľnosť prenajímate. Navyše, pridanie spálne stojí asi 10% prestavby kuchyne a dá sa tvrdiť, že na mnohých trhoch má zmysluplnejší dopad na ďalší predaj.

Vypočítajte prevádzkové náklady

Prevádzkové náklady na váš nový majetok sa budú pohybovať v rozmedzí 35 až 80 percent vášho hrubého prevádzkového príjmu. Ak si naúčtujete poplatok 1 500 dolárov za prenájom a vaše náklady prídu na 600 dolárov mesačne, máte 40 percent. Pre ešte jednoduchší výpočet použite pravidlo 50 percent. Ak je poplatok, ktorý účtujete, 2 000 $ mesačne, očakávajte, že zaplatíte 1 000 USD v celkových nákladoch.

Určite svoj návrat

Aká je vaša návratnosť za každý dolár, ktorý investujete? Akcie môžu ponúkať hotovostný výnos vo výške 7, 5%, zatiaľ čo dlhopisy môžu platiť 4, 5%. 6% návratnosť vo vašom prvom roku ako prenajímateľa sa považuje za zdravú, najmä vzhľadom na to, že tento počet by sa mal v priebehu času zvyšovať.

Získajte lacný domov

Čím je dom drahší, tým vyššie budú vaše bežné výdavky. Niektorí odborníci odporúčajú začať so 150 000 dolárov doma.

Nájdite správne miesto

Pri výbere rentabilnej nehnuteľnosti na prenájom hľadajte nízke dane z nehnuteľností, dôstojnú školskú štvrť, oblasť s nízkou mierou kriminality a oblasť s rastúcim trhom práce a množstvom vybavenia, ako sú parky, nákupné strediská, reštaurácie a kiná.

5 jednoduchých spôsobov, ako investovať do nehnuteľností

Riziko vs. odmena

Každé finančné rozhodnutie sa týka zváženia výnosov a stanovenia návratnosti oproti možnému riziku. Má investovanie do nehnuteľností zmysel pre vás?

odmeny:

• Váš príjem je pasívny. Okrem počiatočných investícií a nákladov na údržbu môžete zarobiť peniaze a zároveň venovať väčšinu svojho času a energie svojej bežnej práci.
• Váš príjem by mal rásť. Nezarobíte si iba príjem z prenájmu; ako sa zvyšujú hodnoty nehnuteľností, hodnota vašej investície stúpa.
• Nehnuteľnosť môžete vložiť do IRA s vlastným riadením.
• Príjem z prenájmu nie je zahrnutý ako súčasť vášho príjmu podliehajúceho dani zo sociálneho zabezpečenia.
• Úrok, ktorý platíte z úveru na nehnuteľný majetok, je daňovo uznateľný.
• Bez ďalšej krízy sú hodnoty nehnuteľností stabilnejšie ako akciový trh.
• Nehnuteľnosti sú hmotným majetkom. Investície do akcií alebo produktov Wall Street nie sú ničím, čo by ste mohli vidieť alebo sa ich dotknúť.

riziká:

• Aj keď príjem z prenájmu je pasívny, nájomníci môžu byť s bolesťou, pokiaľ nepoužívate správcovskú spoločnosť.
• Ak je váš upravený hrubý príjem vyšší ako 200 000 USD (slobodný) alebo 250 000 USD (pri spoločnom podaní manželstva), môže vám byť poskytnutá čistá investícia v hodnote 3, 8% vrátane príjmu z prenájmu.
• Príjem z prenájmu nemusí pokrývať celú splátku hypotéky.
• Na rozdiel od akcií nemôžete okamžite predať nehnuteľnosť, ak budú trhy kyslé.
• Na rozdiel od akcií vo väčšine prípadov nemôžete časť svojej nehnuteľnosti predať. Je to všetko alebo nič.
• Náklady na vstup a výstup sú vysoké.
• Ak nemáte nájomcu, musíte zaplatiť všetky náklady.

Spodný riadok

Udržujte svoje očakávania realistické. Rovnako ako pri každej investícii, prenájom nehnuteľností na chvíľu neprinesie veľkú mesačnú výplatu a výber nesprávneho majetku môže byť katastrofou. Zvážte spoluprácu so skúseným partnerom na vašom prvom majetku alebo si prenajmite svoj vlastný dom, aby ste otestovali svoje schopnosti prenajímateľa.