Pochopenie povodňového poistenia vyžadovaného veriteľom

„Iba niekoľko centimetrov vody z povodne môže spôsobiť škodu desiatky tisíc dolárov, “ uvádza sa v Národnom programe povodňového poistenia. Táto skutočnosť zhŕňa, prečo hypotekárni veritelia niekedy požadujú od dlžníkov, aby dostali poistenie proti povodniam. Keď hodnoty nehnuteľností výrazne klesnú, majitelia domov, ktorí čelia možnému vylúčeniu, často túži po tom, aby sa vyhli týmto dodatočným nákladom a problém nechali na veriteľovi.

Realitní agenti a hypotekárni veritelia však často nehovoria zákazníkom o požiadavkách na poistenie proti povodniam, kým už nehnuteľnosť nie je v úschove. Majitelia domov si tiež neuvedomujú, že Federálna agentúra pre riadenie núdzových situácií (FEMA) v skutočnosti považuje mnohé oblasti, ktoré nie sú okamžite vystavené vysokému riziku povodní, za vysoké riziko. Ak ste sa ocitli v tejto situácii alebo nechcete byť chránení, tento článok vám pomôže demystifikovaním povodňového poistenia vyžadovaného poskytovateľom pôžičiek.

(Tu je návod, ako si prečítať jeden z najdôležitejších dokumentov, ktoré vlastníte: Pochopte svoju poistnú zmluvu .)

Prečo veritelia požadujú povodňové poistenie

Poistenie majiteľov domov (nazývané aj rizikové poistenie) nezahŕňa povodne - proti povodňovým škodám môže chrániť iba samostatný poistný produkt. Povodňové poistenie je zvyčajne voliteľné pre vlastníkov nehnuteľností v hypotékach, ktorí sa bežne považujú za povodňové oblasti s nízkym rizikom. V závislosti od hypotekárneho produktu to môže byť pre hypotekárnych vlastníkov domu vo vysoko rizikových povodniach voliteľné. Od majiteľov domov, ktorí si berú hypotéku od veriteľa, ktorý je federálne regulovaný alebo poistený (napríklad hypotéka FHA) a kupuje si dom v oblasti s vysokým rizikom povodne (známej aj ako oblasť osobitného povodňového nebezpečenstva), sa však bude vyžadovať, aby si kúpili povodňové poistenie. Vo väčšine prípadov bude musieť majiteľ domu platiť poistenie proti povodniam každý rok až do splatenia hypotéky.

Keď niekto uzavrie hypotéku, domov slúži ako zabezpečenie, ak dlžník prestane platiť hypotéku. Ak je nehnuteľnosť financovaná, požičiavateľ má často väčší finančný podiel na majetku ako dlžník. Ak dôjde k poškodeniu niektorého z majetku veriteľa povodňami a dlžník opustí domov a prestane splácať hypotéku, je veriteľ chytený v stratenej pozícii. Aby sa toto riziko eliminovalo, mnohí veritelia požadujú od majiteľa domu, aby si kúpil povodňové poistenie.

(Niektoré veci by nemali byť ponechané náhode. Zistite, kde potrebujete krytie. Pozrite si 5 poistných zmlúv, ktoré by mali mať všetci .)

Oprava povodní poškodených domovov

Majiteľ domu pravdepodobne nechodí z poškodeného domu, keď ho možno opraviť s minimálnymi nákladmi. Povodňové poistenie poskytne peniaze na opravu alebo dokonca prestavbu domu, ak je poškodený alebo zničený povodňami. Majiteľ domu bude udržiavať domov a bude splácať hypotéku. Ak majiteľ domu musí uplatniť nárok, je zodpovedný iba za zaplatenie odpočítateľnej položky. Ak majiteľ domu nemôže zaplatiť spoluúčasť, ktorá môže byť až 5 000 dolárov, stále existuje určité riziko, že majiteľ domu by mohol odísť. Vzhľadom na to, že povodňové poistenie dosahuje maximálnu hodnotu 250 000 dolárov, ako sa budeme venovať neskôr, majiteľ môže byť tiež v pokušení odísť od nehnuteľnosti, ktorá bude stáť podstatne viac nákladov na opravu alebo prestavbu.

Ako funguje poistenie proti povodniam?

Povodňové poistenie funguje rovnako ako iné poistné produkty. Poistenec - majiteľ domu - platí ročné poistné na základe povodňového rizika nehnuteľnosti a odpočítateľnej položky, ktorú si vyberie. Ak dôjde k poškodeniu alebo zničeniu majetku povodňou, majiteľ domu dostane hotovosť vo výške peňazí potrebných na opravu škody až do výšky poistného limitu.

Majiteľ domu musí zaistiť povodňovú poistku pred uzavretím nehnuteľnosti a každý rok ju obnovovať, aby pokryla istinu zostatku úveru. Veriteľ obvykle vyberie platby za povodňové poistenie spolu s mesačnou splátkou hypotéky, drží finančné prostriedky na viazanom účte a celú poistné zaplatí poisťovni raz ročne (podobne ako sa zaobchádza s majetkovými daňami a poistením nebezpečenstva). Akonáhle teda vlastník domu zabezpečí počiatočnú politiku, nemusia byť potrebné žiadne ďalšie kroky okrem mesačných splátok hypotéky. K dispozícii je tiež samostatné krytie až do 100 000 dolárov na osobné veci.

Budete si ju musieť kúpiť?

Informácie o povodňovom riziku akéhokoľvek majetku nájdete na stránke FloodSmart.gov. Ak webová stránka tvrdí, že nehnuteľnosť je vo vysoko rizikovej oblasti, pravdepodobne bude potrebné povodňové poistenie. Konečné rozhodnutie závisí od máp sadzieb povodňového poistenia a oficiálneho určenia nebezpečenstva povodňovej zóny. Mapy si môžete zobraziť sami na stránke FEMA.gov. Mali by ste sa tiež opýtať svojho veriteľa na požiadavky týkajúce sa povodňového poistenia.

V niektorých štvrtiach alebo dokonca v celých mestách môže byť ťažké nájsť dom, ktorý sa nenachádza v oblasti s vysokým rizikom povodní. V iných regiónoch sa môžete vyhnúť potrebe vykonávať povodňové poistenie úplne.

(Pomocou týchto jednoduchých nápadov ušetríte peniaze a získate lepšie krytie svojho domu. Viac informácií nájdete v časti Tipy pre poistenie majiteľov domov .)

Ako získať pokrytie

Národný program povodňového poistenia (NFIS), ktorý riadi FEMA, ponúka majiteľom domov v komunitách, ktoré sa programu zúčastňujú, povodňové poistenie. Program vyžaduje, aby zúčastnené spoločenstvá „prijímali a presadzovali nariadenia, ktoré spĺňajú alebo prekračujú požiadavky FEMA na zníženie rizika záplav“. Tento program tiež ponúka malú zľavu na povodňové poistenie na základe krokov, ktoré komunity podnikajú na zmiernenie povodňových rizík.

Skutočné poistné zmluvy vydávajú súkromné ​​poisťovacie spoločnosti, nie spoločnosť FEMA. Zúčastnenú poisťovňu nájdete na webovej stránke FEMA. Ešte lepšie je, požiadať priateľov, rodinu a spolupracovníkov vo vašom meste o odporúčania.

Náklady na poistenie proti povodniam

Náklady na poistenie majetku proti povodniam sú určené faktormi súvisiacimi s rizikom, ako je napríklad rok výstavby budovy, počet poschodí, úroveň povodňového rizika a výška krytia vyžadovaná poskytovateľom úveru. Táto suma by mala vychádzať z nákladov na prestavbu, ktoré možno získať od poisťovne vášho vlastníka domu.

Cena poistenia nehnuteľnosti s konkrétnym odpočítateľným a určitým rozsahom krytia bude rovnaká bez ohľadu na to, koho ste si vybrali ako svojho poisťovateľa, pretože poistné za povodňové poistenie je regulované vládou. Máte však určitú kontrolu nad nákladmi na svoju politiku, pretože si môžete vybrať odpočítateľnú sumu.

Ak chcete zistiť, koľko povodňového poistenia bude stáť konkrétne pre vaše bydlisko, vyplňte profil povodňového rizika na webovej stránke FEMA a kontaktujte jedného zo zúčastnených poisťovacích agentov uvedených v zozname. Táto webová stránka poskytuje iba približný rozsah možných nákladov na pokrytie. Poisťovací agent vám môže poskytnúť presnú cenovú ponuku. Stále môžete získať ponuku, aj keď sa len pozeráte na nehnuteľnosť a nemáte ju na základe zmluvy. Vo všeobecnosti možno očakávať, že za povodňové poistenie zaplatíte najmenej niekoľko stoviek dolárov.

Maximálna výška poistenia povolená zákonom je 250 000 dolárov pre štruktúru. Pokrytie obsahu je voliteľné - poskytovateľ ho nevyžaduje - ale stojí navyše (a je obmedzený na 100 000 dolárov).

Podľa FEMA sa za súčasť štruktúry budovy považujú tieto položky:

• Poistená budova a jej založenie
• Elektrické a inštalačné systémy
• Centrálne klimatizačné zariadenia, pece a ohrievače vody
• Chladničky, sporáky a vstavané spotrebiče, ako sú umývačky riadu
• Trvale inštalované koberce na nedokončenej podlahe
• Trvale nainštalované obloženia, nástenné tabule, knižnice a skrinky
• Rolety
• Oddelené garáže až do 10% pokrytia stavebným majetkom (samostatne stojace budovy ako garáže vyžadujú osobitnú politiku nehnuteľností)
• Odstraňovanie nečistôt

Čo nie je zahrnuté

Ako uvádza FEMA, veľa dôležitých a drahých vecí nie je krytých povodňovým poistením. Ak sa obávate nákladov na výmenu nasledujúcich položiek, budete si musieť kúpiť ďalšie krytie osobného majetku:

• Osobné veci, ako sú odevy, nábytok a elektronické vybavenie
• záclony
• Prenosné a okenné klimatizačné zariadenia
• Prenosné mikrovlnné rúry a prenosné umývačky riadu
• Koberce nezahrnuté v pokrytí budov (pozri vyššie)
• Práčky a sušičky bielizne
• Mrazničky na potraviny a potraviny v nich
• Niektoré cenné predmety, napríklad originálne umelecké diela a kožušiny (do 2 500 dolárov)

Povodňové poistenie pre budovy ani osobné veci sa nebude vzťahovať na:

• Poškodenie spôsobené vlhkosťou, plesňou alebo plesňami, ktorým mohol vlastník nehnuteľnosti zabrániť
• Mena, drahé kovy a cenné papiere, ako napríklad akciové certifikáty
• Nehnuteľnosti a veci mimo budovy, ako sú stromy, rastliny, studne, septiky, prechádzky, paluby, terasy, ploty, morské múry, vírivky a kúpaliská
• Náklady na bývanie, napríklad dočasné bývanie
• Finančné straty spôsobené prerušením činnosti alebo stratou použitia poisteného majetku
• Väčšina vozidiel s vlastným pohonom, ako sú automobily, vrátane ich častí

Ďalšie nedostatky a upozornenia

Povodňové poistenie je drahé a rovnako ako iné bežné formy poistenia môže pre niektorých ľudí priniesť vlastníctvo domu menej dostupné alebo dokonca nedostupné. Vypočítajte, či si budete môcť dovoliť povodňové poistenie tak dlho, ako budete potrebovať, aby ste ho mali predtým, ako sa zaviažete k nehnuteľnosti. Ak vaše poistenie proti povodniam stojí 1 000 dolárov ročne a vy budete platiť 30 rokov na splácanie hypotéky, je to ďalší dlhodobý náklad vo výške 30 000 dolárov na vlastníctvo tohto domu.

Nahradenie verzus maximálne pokrytie

Niektoré povodňové poisťovne sa budú snažiť prinútiť vás kúpiť poistenie v maximálnej výške 250 000 dolárov, aj keď si poskytovateľ pôžičky nevyžaduje takéto krytie. Ak je výška istiny úveru iba 200 000 dolárov, dodatočné krytie nie je potrebné. Pozrite sa na náhradné hodnoty vášho domu určené poisťovňou vlastníkov domov. Toto je plná suma, ktorú potrebujete na kúpu poistenia. Poistenie musí pokrývať iba hodnotu fyzickej štruktúry, nie pôdu.

Refinancovanie a poistenie proti povodniam

Ak uvažujete o refinancovaní a podľa vašej existujúcej hypotéky nemusíte mať povodňové poistenie, skontrolujte, či sa vaše povodňové označenie zmenilo. Teraz sa môžete nachádzať vo vysoko rizikovej povodňovej zóne, aj keď ste predtým neboli. Nemusí to stáť za to refinancovať, keď pridáte nové náklady na povodňové poistenie.

Nakoniec, maximálne povolené pokrytie 250 000 dolárov nemusí byť dostatočné na obnovu niektorých nehnuteľností. Ak poisťovňa vašich vlastníkov domov tvrdí, že v prípade úplnej straty bude stáť viac ako 250 000 dolárov, uvedomte si riziko, ktorému stále čelíte, a to aj v prípade povodňového poistenia.

Vyhýbanie sa povodňovému poisteniu vyžadovanému od veriteľa

Existuje niekoľko možností, ako sa vyhnúť povodňovému poisteniu vyžadovanému od veriteľov, aj keď nie sú ideálne pre každého, najmä pre ľudí žijúcich vo vysoko rizikových oblastiach.

výskum

Preskúmajte pred nákupom - nájdite nehnuteľnosti, ktoré sa nenachádzajú v zónach náchylných na povodne.

prehľad

Urobte prieskum (okolo 1 500 USD), aby ste zistili, či je váš konkrétny majetok dostatočne vyvýšený, aby sa nenachádzal v záplavovej oblasti, aj keď je vo vašej komunite všeobecne. Výnimku možno získate, ak dokážete, že váš majetok nie je vystavený vysokému riziku.

usporiadať

Zorganizujte svoju komunitu a spolupracujte s miestnymi samosprávami, aby ste podnikli kroky na zmiernenie povodňového rizika až do bodu, keď oblasť už nie je vo vysoko rizikovom území.

Spodný riadok

Nutnosť kúpiť povodňové poistenie by nemalo byť škaredé prekvapenie, keď kupujete alebo refinancujete dom. Vzdelávanie sa teraz vám môže pomôcť pochopiť, kedy veritelia požadujú povodňové poistenie, ako znížiť svoje náklady, alebo v niektorých prípadoch dokonca ako tomu úplne zabrániť.

(Objavte všetko, čo musia noví majitelia domov vedieť predtým, ako sa podpíšu bodkovanou čiarou. Prečítajte si Príručku pre začiatočníkov k poisteniu majiteľov domov .)