Základy financovania pre prvovýrobcov domov

Zdá sa, že nespočetné množstvo možností financovania, ktoré sú k dispozícii pre prvopočiatočníkov v domácnosti, je ohromujúce. Ale čas na výskum základov financovania nehnuteľností vám môže ušetriť značné množstvo času a peňazí. Pochopenie trhu, na ktorom sa nehnuteľnosť nachádza, a to, či ponúka stimuly pre veriteľov, môže pre vás znamenať ďalšie finančné výhody. Pozrite sa na svoje financie a uistite sa, že dostávate hypotéku, ktorá najlepšie vyhovuje vašim potrebám.

Kľúčové jedlá

• Kúpa prvého domu môže byť vzrušujúca - rovnako ako nervy zničujúca a mätúca.
• Získanie hypotéky bude zásadným krokom pri kúpe vášho prvého domu a pri výbere najvhodnejšieho z nich existuje niekoľko faktorov.
• Budete sa musieť rozhodnúť, či sa rozhodnete pre fixnú alebo pohyblivú sadzbu, počet rokov na splácanie hypotéky a výšku vášho preplatenia.
• Veritelia budú musieť tiež vyhodnotiť vašu úverovú bonitu a vašu schopnosť splácania na základe príjmu, majetku a úverovej histórie.
• V závislosti od vašich okolností môžete mať nárok na výhodnejšie podmienky prostredníctvom úveru FHA alebo VA.

Druhy pôžičiek

Konvenčné pôžičky

Bežné pôžičky sú hypotéky, ktoré nie sú poistené alebo zaručené federálnou vládou. Zvyčajne ide o hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou. Aj keď ich prísnejšie požiadavky na väčšie akontácie, vyššie úverové skóre, nižšie pomery príjmu k dlhu a potenciál potrebovať súkromné ​​hypotekárne poistenie z nich robia najťažší typ hypotéky, na ktorú sa kvalifikujú, bežné hypotéky sú zvyčajne lacnejšie ako zaručené hypotéky.

Konvenčné pôžičky sú definované ako pôžičky, ktoré sú v súlade alebo nie. Spĺňajúce pôžičky sú v súlade s usmerneniami, ako sú úverové limity stanovené vládou sponzorovanými podnikmi (GSE) Fannie Mae alebo Freddie Mac, pretože veritelia tieto pôžičky balia a predávajú na nich cenné papiere na sekundárnom trhu. Úverový limit v roku 2018 pre konvenčnú hypotéku je 453 100 dolárov, ale táto suma je vyššia v určených oblastiach s vysokými nákladmi.

Pôžička poskytnutá nad túto sumu sa nazýva jumbo pôžička a zvyčajne má mierne vyššiu úrokovú sadzbu, pretože tieto pôžičky sú pre sekundárny trh menej atraktívne. V prípade úverov, ktoré nie sú v súlade, si požičiavajúca inštitúcia, ktorá upisuje úver, zvyčajne veriteľ portfólia, stanovila svoje vlastné usmernenia.

Pôžičky FHA

Federálna správa bývania (FHA), ktorá je súčasťou amerického ministerstva bývania a rozvoja miest, poskytuje rôzne programy hypotekárnych úverov. Pôžička FHA má nižšie požiadavky na zálohu a je ľahšie kvalifikovať sa ako klasická pôžička. Pôžičky FHA sú vynikajúce pre začínajúcich majiteľov domov, pretože okrem nižších počiatočných nákladov na pôžičky a menej prísnych úverových požiadaviek môžete uskutočniť aj zálohu až 3, 5%. Pôžičky FHA nemôžu prekročiť zákonný limit.

Pôžičky VA

Americké ministerstvo pre záležitosti veteránov (VA) zaručuje VA pôžičky. VA neposkytuje pôžičky sama, ale zaručuje hypotéky poskytované kvalifikovanými poskytovateľmi úverov. Tieto záruky umožňujú veteránom a servisným ľuďom získať pôžičky na bývanie za výhodných podmienok, zvyčajne bez akontácie. Vo väčšine prípadov sú pôžičky VA ľahšie kvalifikovateľné ako bežné pôžičky. Veritelia vo všeobecnosti obmedzujú maximálny úver VA na bežné limity hypotekárnych úverov. Pred požiadaním o úver požiadajte VA o spôsobilosť. Ak sú akceptované, VA vydá osvedčenie o oprávnenosti, ktoré môžete použiť na požiadanie o pôžičku.

Okrem týchto bežných typov pôžičiek a programov sa pozrite aj na programy sponzorované štátnymi a miestnymi vládami a agentúrami s cieľom zvýšiť investície alebo vlastníctvo domov v určitých oblastiach.

Požiadavky na vlastný kapitál a príjem

Ceny hypotekárnych úverov na bývanie určujú veritelia dvoma spôsobmi, pričom obe sú založené na úverovej bonite dlžníka. Okrem kontroly vášho skóre FICO z troch hlavných úverových inštitúcií vypočítajú veritelia pomer úveru k hodnote (LTV) a pomer krytia dlhu a služby (DSCR), aby stanovili cenu úveru.

LTV je suma skutočného alebo predpokladaného vlastného imania, ktorá je k dispozícii v kolaterále, od ktorého sa požičiavajú. Pri nákupoch domov sa LTV určuje vydelením výšky úveru nákupnou cenou domu. Veritelia predpokladajú, že čím viac peňazí riskujete (vo forme zálohy), tým menšia je pravdepodobnosť, že vám úver zlyhá. Čím vyššia je LTV, tým väčšie je riziko zlyhania, takže veritelia budú účtovať viac.

LTV tiež určuje, či budete musieť kúpiť súkromné ​​hypotekárne poistenie (PMI). PMI izoluje veriteľa od zlyhania prevedením časti úverového rizika na hypotekárneho poisťovateľa. Väčšina veriteľov vyžaduje PMI pre akúkoľvek pôžičku s LTV vyššou ako 80%, čo znamená každú pôžičku, v ktorej vlastníte doma menej ako 20% vlastného imania. Poistná suma a hypotekárny program určia náklady na hypotekárne poistenie a spôsob jeho inkasovania.

Väčšina poistného na hypotekárne poistenie sa vyberá mesačne spolu s daňami z poistenia majetku a majetku. Keď sa LTV rovná alebo je menšia ako 78%, má sa PMI eliminovať automaticky. Možno budete mať možnosť zrušiť PMI, akonáhle si dom ocení dostatočnú hodnotu, aby vám poskytol 20% vlastného imania a uplynulo stanovené obdobie, napríklad dva roky. Niektorí veritelia, napríklad FHA, vyhodnotia hypotekárne poistenie ako jednorazovú sumu a kapitalizujú ju do výšky úveru.

Spravidla sa snažte vyhnúť PMI, pretože ide o náklady, ktoré pre vás neprinášajú žiadne výhody. Existujú spôsoby, ako sa vyhnúť plateniu za PMI. Pri kúpe domu si nemožno požičať viac ako 80% hodnoty nehnuteľnosti; Druhou možnosťou je použiť financovanie vlastným kapitálom alebo druhú hypotéku na zníženie viac ako 20%. Najbežnejším programom je hypotéka 80-10-10. 80 znamená LTV prvej hypotéky, prvých 10 znamená LTV druhej hypotéky a tretí 10 predstavuje kapitál, ktorý máte doma.

Aj keď úroková sadzba pre druhú hypotéku bude vyššia ako úroková sadzba pre prvú, na zmiešanom základe by nemala byť oveľa vyššia ako úroková sadzba pre 90% LTV pôžičku. Hypotéka 80-10-10 môže byť lacnejšia ako platenie za PMI a tiež vám umožňuje urýchliť splácanie druhej hypotéky a rýchlo odstrániť túto časť dlhu, aby ste mohli čo najskôr splácať svoj domov.

Vaša miera splácania hypotéky určuje pomer pokrytia dlhovou službou (DSCR). Veritelia vydelia váš mesačný čistý príjem hypotekárnymi nákladmi, aby sa vyhodnotila pravdepodobnosť, že na hypotéku budete splácať. Väčšina veriteľov bude vyžadovať DSCR väčšie ako jeden. Čím väčší je tento pomer, tým väčšia je pravdepodobnosť, že budete môcť pokryť náklady na prijaté úvery a pôžičky, a tým menšie riziko, ktoré preberá veriteľ. Čím je väčšia hodnota DSCR, tým je pravdepodobnejšia pôžička s tým, že poskytovateľ úveru dohodne úrokovú sadzbu úveru, pretože aj pri nižšej úrokovej sadzbe získa veriteľ lepšie prispôsobený výnos.

Z tohto dôvodu uveďte akýkoľvek druh oprávnených príjmov, ktoré môžete získať pri rokovaniach s hypotekárnym veriteľom. Niekedy môže práca na čiastočný úväzok alebo iný podnik, ktorý vytvára príjmy, urobiť rozdiel medzi kvalifikáciou alebo nekvalifikáciou na pôžičku alebo získaním najlepšej možnej sadzby.

Hypotéky s fixnou verziou s pohyblivou úrokovou sadzbou

Ďalšou otázkou je, či získať hypotéku s pevnou alebo pohyblivou úrokovou sadzbou. V prípade hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou sa táto sadzba nemení počas celého obdobia úveru. Zrejmou výhodou získania pôžičky s pevnou úrokovou sadzbou je, že viete, aké budú mesačné úverové náklady za celé obdobie pôžičky. Hypotéka s pohyblivou úrokovou sadzbou, ako je hypotéka iba na úroky alebo hypotéka s nastaviteľnou úrokovou sadzbou (ARM), je navrhnutá tak, aby pomohla prvoobčanom alebo ľuďom, ktorí očakávajú, že ich príjmy sa počas úverového obdobia podstatne zvýšia.

Úvery s pohyblivou úrokovou sadzbou vám zvyčajne umožňujú získať nižšie úvodné sadzby počas prvých rokov pôžičky, čo vám umožňuje získať vyššiu pôžičku, ako keby ste sa pokúsili získať drahšiu pôžičku s pevnou úrokovou sadzbou. Aj keď pôžička s pohyblivou úrokovou sadzbou môže byť pre niektorých dlžníkov užitočná, môžu byť riskantné, ak váš príjem nerastie v súlade so zvyšovaním úrokovej sadzby. Druhou nevýhodou je, že zmena kurzu je neistá, pretože je zvyčajne spojená s budúcou trhovou sadzbou.

Najbežnejšie typy ARM sú jednorázové, päťročné alebo sedemročné ARM. Počiatočná úroková sadzba je obvykle stanovená na určité časové obdobie a potom sa pravidelne obnovuje, často každý mesiac. Keď sa ARM resetuje, prispôsobí sa trhovej sadzbe, zvyčajne pridaním určitého vopred stanoveného rozpätia (v percentách) k prevládajúcej sadzbe americkej štátnej pokladnice. Aj keď je zvýšenie zvyčajne obmedzené, úprava ARM môže byť drahšia ako prevládajúci hypotekárny úver s pevnou úrokovou sadzbou, aby sa veriteľovi kompenzovalo ponúkanie nižšej sadzby počas úvodného obdobia.

Úrokové pôžičky sú typom ARM, v ktorom platíte iba hypotekárny úrok, a nie istinu počas úvodného obdobia, kým sa pôžička nevráti na pevný úver splácajúci istinu. Takéto pôžičky môžu byť veľmi výhodné pre začínajúcich dlžníkov, pretože iba splácanie úrokov výrazne znižuje mesačné náklady na pôžičky a umožní vám získať oveľa väčšiu pôžičku. Keďže však počas počiatočného obdobia nezaplatíte žiadnu istinu, zostatok na pôžičke sa nezmení, kým nezačnete splácať istinu.

Zvážte výhodu získania väčšej pôžičky s rizikom. Úrokové sadzby sa zvyčajne pohybujú v období iba na úroky a často sa prispôsobujú reakcii na zmeny trhových úrokových sadzieb. Zvážte tiež riziko, že váš disponibilný príjem sa nezvýši spolu s možným zvýšením nákladov na pôžičky.

Spodný riadok

Ak hľadáte hypotéku na bývanie prvýkrát, môže byť pre vás ťažké vyriešiť všetky možnosti financovania. Urobte si čas a rozhodnite sa, koľko si v skutočnosti môžete dovoliť, a potom podľa toho financovajte. Ak si môžete dovoliť znížiť sumu alebo mať dostatočný príjem na vytvorenie nízkej LTV, budete mať väčšiu vyjednávaciu silu s veriteľmi a najviac možností financovania. Ak sa rozhodnete pre najväčšiu pôžičku, môže vám byť ponúknutá vyššia miera rizika a súkromné ​​hypotekárne poistenie. Dobrý hypotekárny maklér alebo hypotekárny bankár by mal byť schopný pomôcť vám nasmerovať vás cez rôzne programy a možnosti, ale nič vám nebude slúžiť lepšie, ako poznať svoje priority pre hypotekárny úver. (Súvisiace čítanie nájdete v časti „Úspora zálohy: kde by som si mal nechať svoje peniaze?“)