Konvenčná hypotéka alebo pôžička

Bežná hypotéka alebo bežná pôžička je akýkoľvek typ úveru na bývanie, ktorý nie je ponúkaný ani zabezpečený vládnym subjektom, ako je Federálna správa bývania (FHA), Ministerstvo zahraničných vecí USA (VA) alebo USDA Rural Housing Service., ale namiesto toho je k dispozícii prostredníctvom súkromného veriteľa (banky, úverové zväzy, hypotekárne spoločnosti) alebo dvoch podnikov sponzorovaných vládou, Federálnej národnej hypotekárnej asociácie (Fannie Mae) a Federálnej hypotekárnej spoločnosti na bývanie (Freddie Mac).

Tradičné pôžičky sa často nesprávne označujú ako hypotéky alebo pôžičky, ktoré spĺňajú požiadavky. Aj keď sa tieto prekrývajú, sú dve odlišné kategórie. Vyhovujúca hypotéka je hypotéka, ktorej základné podmienky spĺňajú kritériá financovania Fannie Mae a Freddie Mac. Najdôležitejšou z nich je dolárový limit, ktorý každoročne stanovuje Federálna agentúra pre financovanie bývania (FHFA): V roku 2019 nesmie pôžička vo väčšine kontinentálnych USA prekročiť 484 350 dolárov. Takže zatiaľ čo všetky vyhovujúce pôžičky sú bežné, nie všetky bežné pôžičky sa považujú za vyhovujúce. Napríklad hypotéka typu jumbo vo výške 800 000 dolárov je bežná hypotéka, ale nie hypotéka zodpovedajúca hypotéke - pretože prevyšuje sumu, ktorá by jej umožnila krytie Fannie Mae alebo Freddie Mac. (Súvisiace čítanie nájdete v časti „Pochopenie konvenčných hypoték Jumbo Vs.“)

Bežné hypotéky v súčasnosti predstavujú približne dve tretiny pôžičiek vlastníkov nehnuteľností vydaných v USA. Sekundárny trh s konvenčnými hypotékami je mimoriadne veľký a likvidný. Väčšina konvenčných hypoték je zabalená do cenných papierov zabezpečených hypotékou, ktoré obchodujú na dobre zavedenom forwardovom trhu známom ako trh s hypotékami, ktorý sa má oznámiť (TBA). Mnohé z týchto konvenčných prechodných cenných papierov sa ďalej sekuritizujú na kolateralizované hypotekárne záväzky (CMO).

Kľúčové jedlá

• Bežná hypotéka alebo bežná pôžička je pôžička na bývanie kupujúceho, ktorá nie je ponúkaná ani zabezpečovaná vládnym subjektom.
• Je k dispozícii prostredníctvom súkromného veriteľa alebo dvoch vládnych sponzorovaných podnikov - Fannie Mae a Freddie Mac.
• Potenciálni dlžníci musia vyplniť oficiálnu žiadosť o hypotéku, dodať požadované dokumenty, úverovú históriu a aktuálne kreditné skóre.
• Konvenčné úrokové sadzby pôžičiek sú zvyčajne vyššie ako úroky hypoték zabezpečených vládou, napríklad pôžičiek FHA.

Ako funguje bežná hypotéka alebo pôžička

V rokoch od rozpadu hypotéky na hypotéky v roku 2007 sprísnili veritelia kvalifikáciu pre pôžičky - hypotéky typu „bez overenia“ a „bez akontácie“ prešli napríklad vetrom - celkovo sa však väčšina základných požiadaviek nezmenila, Potenciálni dlžníci musia vyplniť oficiálnu žiadosť o hypotéku (a zvyčajne zaplatiť poplatok za žiadosť), potom poskytnúť veriteľovi potrebné dokumenty na vykonanie rozsiahlej kontroly ich zázemia, úverovej histórie a aktuálneho kreditného skóre.

Požadovaná dokumentácia

Žiadny majetok nie je nikdy financovaný zo 100%. Pri kontrole svojich aktív a pasív veriteľ hľadá nielen to, či si môžete dovoliť mesačné splátky hypotéky (ktoré by zvyčajne nemali prekročiť 28% vášho hrubého príjmu), ale aj to, či zvládnete zálohu na nehnuteľnosť. (a ak áno, koľko), spolu s ďalšími predbežnými nákladmi, ako sú poplatky za vytvorenie alebo upísanie úveru, poplatky za sprostredkovanie a náklady na vyrovnanie alebo zatvorenie, ktoré všetky môžu výrazne zvýšiť náklady na hypotéku. Medzi požadované položky patria:

1 . Dôkaz o príjmoch. Tieto dokumenty budú okrem iného obsahovať:

• Tridsať dní výplaty, ktoré vykazujú príjem, ako aj ročný príjem
• Dva roky federálneho daňového priznania
• Šesťdesiat dní alebo štvrťročné výpisy všetkých majetkových účtov vrátane vašich kontrolných, sporiacich a akýchkoľvek investičných účtov
• Dva roky vyhlásení W-2

Dlžníci musia byť tiež pripravení s preukázaním akýchkoľvek dodatočných príjmov, ako sú výživné alebo bonusy.

2. Aktíva. Budete musieť predložiť bankové výpisy a výpisy z investičných účtov, aby ste dokázali, že máte prostriedky na zálohu a náklady na zatvorenie rezidencie, ako aj hotovostné rezervy. Ak dostanete peniaze od priateľa alebo príbuzného na pomoc so zálohovou platbou, budete potrebovať darčekové listy, ktoré potvrdzujú, že nejde o pôžičky a že sa nevyžadujú povinné alebo povinné splácanie. Tieto listy bude často potrebné notársky overiť.

3. Overenie zamestnania. Veritelia sa dnes chcú ubezpečiť, že požičiavajú iba dlžníkom so stabilnou pracovnou históriou. Váš veriteľ bude chcieť nielen vidieť svoje platené pahýly, ale môže tiež zavolať zamestnávateľovi, aby overil, či ste stále zamestnaný a skontroloval vašu mzdu. Ak ste nedávno zmenili prácu, veriteľ sa možno bude chcieť obrátiť na svojho predchádzajúceho zamestnávateľa. Samostatne zárobkovo činní dlžníci budú musieť poskytnúť ďalšie dôležité doklady týkajúce sa ich podnikania a príjmu.

4. Ďalšia dokumentácia. Váš veriteľ bude musieť skopírovať vodičský preukaz alebo občiansky preukaz a bude potrebovať vaše číslo sociálneho zabezpečenia a váš podpis, čo umožní veriteľovi vytiahnuť vašu kreditnú správu.

Úrokové sadzby

Konvenčné úrokové sadzby pôžičiek sú zvyčajne vyššie ako úroky hypoték zabezpečených vládou, napríklad pôžičiek FHA (aj keď tieto pôžičky, ktoré zvyčajne ukladajú pôžičkám hypotéky, môžu byť z dlhodobého hľadiska rovnako nákladné).

Úroková sadzba bežnej hypotéky závisí od niekoľkých faktorov, vrátane podmienok úveru - jeho dĺžky, veľkosti a toho, či má pevnú úrokovú sadzbu alebo nastaviteľnú úrokovú sadzbu - ako aj od súčasných podmienok na hospodárskom alebo finančnom trhu. Hypotekárni veritelia stanovia úrokové sadzby na základe svojich očakávaní budúcej inflácie; na sadzby ovplyvňuje aj ponuka a dopyt po hypotekárnych záložných listoch. Keď Federálny rezervný systém znemožní pôžičky bánk zameraním sa na vyššiu sadzbu federálnych fondov, banky zase prenesú vyššie náklady na svojich zákazníkov a sadzby spotrebiteľských úverov vrátane úrokov z hypoték majú tendenciu stúpať.

S úrokovou sadzbou sa zvyčajne spájajú body, poplatky zaplatené veriteľovi (alebo sprostredkovateľovi). Čím viac bodov zaplatíte, tým nižšia je vaša úroková sadzba. Jeden bod stojí 1% z výšky úveru a znižuje vašu úrokovú sadzbu približne o 0, 25%. Všeobecne platí, že ľudia, ktorí plánujú dlhodobý život v domácnosti (10 a viac rokov), by mali zvážiť body, ktoré udržujú úrokové sadzby nižšie počas životnosti úveru.

Konečným faktorom pri určovaní úrokovej sadzby je finančný profil jednotlivého dlžníka: osobný majetok, úverová bonita a výška zálohy, ktorú môžu zaplatiť za bydlisko, ktoré sa má financovať.

Kupujúci, ktorý plánuje žiť v dome 10 a viac rokov, by mal zvážiť zaplatenie bodov, aby úrokové sadzby zostali nižšie počas životnosti hypotéky.

Osobitné úvahy pre konvenčnú hypotéku alebo pôžičku

Tieto typy pôžičiek nie sú určené pre každého. Tu je pohľad na to, kto bude mať pravdepodobne nárok na bežnú hypotéku a kto nie.

Kto sa pravdepodobne kvalifikuje

Ľudia so zavedenými úverovými a hviezdnymi úverovými správami, ktorí majú solídne finančné postavenie, sa zvyčajne kvalifikujú na bežné hypotéky. Ideálny kandidát by mal mať konkrétne:

• Kreditné skóre najmenej 680 a výhodne viac ako 700. Čím vyššie je skóre, tým nižšia je úroková miera z úveru, pričom najlepšie podmienky sú vyhradené pre osoby staršie ako 740.
• Prijateľný pomer dlhu k príjmu (DTI). Toto je súčet vašich mesačných záväzkov v porovnaní s vašim mesačným príjmom. Toto číslo sa pohybuje okolo 36% a nie viac ako 43%.
• Zálohová platba vo výške najmenej 20% z kúpnej ceny domu je okamžite k dispozícii. Veritelia môžu a nemusia akceptovať menej, ale ak tak často požadujú, aby dlžníci uzavreli súkromné ​​hypotekárne poistenie a platili jeho poistné mesačne, až kým v dome nedosiahnu najmenej 20% vlastného imania.

Okrem toho sú bežné hypotéky často najlepším alebo jediným zdrojom pomoci pre kupcov domov, ktorí chcú bývanie na investičné účely, ako druhý dom, alebo ktorí chcú kúpiť nehnuteľnosť s cenou vyššou ako 500 000 dolárov.

Kto sa pravdepodobne nekvalifikuje

Všeobecne povedané, tí, ktorí práve začínajú v živote, tí, ktorí majú o niečo viac dlhu, ako je obvyklé, a tí, ktorí majú skromný úverový rating, majú často ťažkosti s kvalifikáciou pre bežné pôžičky. Konkrétne by tieto hypotéky boli ťažké pre tých, ktorí majú:

• Počas posledných siedmich rokov došlo k úpadku alebo vylúčeniu z trhu.
• Kreditné skóre pod 650.
• DTI nad 43%.
• Menej ako 20% alebo dokonca 10% kúpnej ceny domu za akontáciu.