Mladí profesionáli: Mali by ste si prenajať alebo kúpiť?

Prenajať alebo kúpiť? Je to veľké rozhodnutie, najmä pre mladých odborníkov, ktorí začínajú s kariérou a začínajú formovať svoj dlhodobý finančný plán. Prieskum Rent.com zistil, že 85% mladých dospelých vo veku 18 až 34 rokov sú nájomcami, ale to neznamená, že sa vydávajú na lacnejšiu trasu. Podľa prieskumu spoločnosti RentCafe míňajú Millennials približne 93 000 dolárov za nájom do doby, keď dosiahnu vek 30 rokov.

Tento počet by sa mohol vyšplhať s rastom cien nájomného na celoštátnej úrovni, čím by sa do domácej arény mohlo dostať viac mladých odborníkov. Americké sadzby prenájmu bytov sa od roku 2010 zvýšili o 28, 5% a podľa prieskumu vedúceho spoločnosti Multifamily Executive sa podľa rozhodnutia Multifamily Executive.

Ale ktorý z nich dáva väčší zmysel? Toto by mali zvážiť mladí odborníci.

Kľúčové jedlá

• Mladí profesionáli chcú žiť americký sen a kúpiť si vlastný domov.
• Mnoho mladých dospelých však má aj študentské pôžičky, dlhy na kreditných kartách a malé úspory.
• Finančné náklady na vlastníctvo verzus prenájom budú závisieť od niekoľkých faktorov - vždy však treba pamätať na dlhodobé hľadisko.

Začnite s ohľadom na náklady

Cena je zrejmým faktorom pri rozhodovaní o prenájme alebo kúpe. Je však dôležité mať dobre zaokrúhlený finančný obraz o tom, ako sa tieto dva porovnávajú. „Vždy existuje bod zvratu, kedy budú náklady na nákup výhodnejšie ako prenájom, ale existujú faktory, ktoré hrajú to, čo a kedy kupujúci kúpia, “ hovorí agentka Gina Ko z agentúry Triplemint so sídlom v New Yorku.

Okrem kúpnej ceny nehnuteľnosti by mladí odborníci mali zvážiť aj zálohy, náklady na zatváranie, združenie vlastníkov domu alebo poplatky za kooptáciu, poistenie, dane z nehnuteľností, poplatky za služby a údržbu. Tieto náklady sa môžu značne líšiť v závislosti od typu nehnuteľnosti, ktorú chcete kúpiť.

Záleží aj na vašom výbere trhu. V niektorých mestách môže byť rozdiel medzi nájomným a splátkou hypotéky malý. San Francisco je ukážkovým príkladom. Stredná cena prenájmu bola podľa Zillow v júni 2018 4 500 dolárov. Na porovnanie, kalifornská asociácia realitných kancelárií uviedla priemernú splátku hypotéky v oblasti Bay na štvrtý štvrťrok 2017 na 4 420 USD.

Záloha by mohla byť rozhodujúcim faktorom. Aj keď je možné získať pôžičku FHA s poklesom len o 3, 5%, Ko hovorí, že aj táto suma by mohla byť ťažko sporiteľná pre niekoho, kto je v prvých rokoch svojej kariéry.

Úrokové sadzby sú tiež protihodnotou, hovorí Wes Woodruff, licenčný hypotekárny poradca pre Angel Oak Home Loans. Úrokové sadzby ovplyvňujú to, koľko budete platiť za hypotéku, ale môžu tiež spôsobiť zvýšenie sadzby nájomného. Nemáte žiadnu kontrolu nad tým, čo vám bude majiteľ účtovať, hovorí Woodruff, a „by mohlo byť lacnejšie kúpiť dnes, ako zostať na mieste s neustálym zvyšovaním nájomného“.

Federálny rezervný systém v júni 2018 opäť zvýšil sadzbu federálnych fondov, pričom do konca roka sa očakáva ďalšie zvýšenie sadzieb. Podľa Kiplingera sú v prognóze do konca roku 2019 ďalšie tri až štyri zvýšenia sadzby, čo môže byť pre mladých odborníkov podnetom na to, aby teraz znížili úrokovú sadzbu hypotéky.

Zoberme si dlhodobý

Popri nákladoch by mladí odborníci mali myslieť aj na to, kam ich môže kariérna cesta viesť, keď uvažujú o prechode od prenájmu k nákupu. Ko hovorí, že sa často stretáva s mladšími kupujúcimi, ktorí si nie sú istí, kde budú v priebehu troch až piatich rokov zamestnaní. Častým kompromisom je kúpa bytu, ktorý si môžu prenajať, ak ich zamestnanie vedie iným smerom alebo do iného mesta.

„Vaša kariérna trajektória má obrovský vplyv na vaše rozhodnutie o prenájme alebo kúpe, “ hovorí Shane Lee, analytik podnikovej komunikácie spoločnosti RealtyHop. Jedným z najdôležitejších faktorov je to, ako by kariérna zmena mohla ovplyvniť váš príjem. „Vlastníctvo domu si vyžaduje obrovský finančný záväzok a ak sa váš príjem v priebehu nasledujúcich troch až piatich rokov bude meniť, nemusí byť pre vás ideálny nákup.“

Woodruff hovorí, že ak viete, že zostanete vo svojej aktuálnej polohe najmenej tri roky, nákup sa oplatí. Musíte sa však pozrieť na rôzne scenáre, čo sa má stať. To zahŕňa aj možnosť prevodu, uvedenie do prevádzky, pre ktorý pracujete, aby ste mohli ísť do brucha alebo sa presťahovať do inej spoločnosti a znížiť plat.

Začína sa aj založenie rodiny. Lee hovorí, že ak ste slobodní a nemáte žiadne bezprostredné plány na založenie rodiny, nákup nemusí byť na vašom radare vôbec. Na druhej strane, ak si predstavujete manželku a deti na obrázku - alebo už máte rodinu - vlastnenie domu môže ponúknuť väčšiu bezpečnosť a stabilitu.

Ak ste motivovaní rodinnými záujmami, prenájom a nákup sa stáva skôr hľadaním správnej štvrte, ktorá ponúka kvalitné školy, bezpečné prostredie a primeranú dochádzku za prácou. To nehovorí o potrebnom priestore. „Myslím, že je skutočne ťažké mať byt s deťmi, “ hovorí Woodruff. „Vlastný dom so záhradkou má dlhú cestu, aby pomohol rodine rásť.“

Buďte pripravení na nákup, keď je správny čas

Ak si pred nákupom plánujete zapožičať trochu dlhšie, nestrácajte čas. Použite ho, aby ste sa finančne pripravili na vlastníctvo domu.

„Vaše kreditné skóre je obrovské, “ hovorí Woodruff a mladí odborníci nie vždy chápu, ako kredit funguje. Úverové skóre nie sú jediným určujúcim faktorom pri rozhodovaní o hypotékach, sú však veľmi dôležité a vyššie skóre by mohlo znamenať nižšiu úrokovú sadzbu z úveru na bývanie. Ak ste práve začínajú s úverom, Woodruff odporúča otvoriť jednu až dve kreditné karty a účtovať iba to, čo si môžete dovoliť platiť v plnej výške každý mesiac. A čo je najdôležitejšie, uskutočnite platby včas.

Vyhodnoťte svoj aktuálny plat na základe jeho potenciálu rastu a určte, s akým rozpočtom budete musieť pracovať, keď budete pripravení na nákup. Ak čelíte veľkému dlhu, konkrétne dlhu študentských pôžičiek, Lee odporúča pracovať na jeho splácaní, aby ste mali viac príjmu na zaplatenie domu.

Nakoniec zvážte svoje zálohové a záverečné náklady. Úspora zálohy vo výške 20% alebo viac vám umožní vyhnúť sa súkromnému hypotekárnemu poisteniu (PMI), hoci je možné kúpiť si dom s nižšími peniazmi. Náklady na zatváranie môžu pridať ďalšie 2% až 5% k celkovej sume toho, koľko peňazí budete musieť kúpiť.

Presné pochopenie toho, koľko domov si môžete dovoliť a aký typ hypotéky je najlepší, vám môže pomôcť určiť sumy, ktoré potrebujete ušetriť na zálohu a náklady na uzavretie. Spúšťanie čísel pomocou hypotekárneho kalkulačky vám môže poskytnúť predstavu o tom, ako sa vaše odhadované náklady na nákup porovnávajú so skutočnými nákladmi na prenájom.

Spodný riadok

Prenájom a nákup má pre svojich profesionálov výhody aj nevýhody. Prenájom vám umožňuje vyhnúť sa určitým nákladom, napríklad na opravy a aktualizácie, dane z nehnuteľností a poistenie majiteľa domu, ale vlastníctvo domu môže byť v závislosti od toho, kde bývate, dostupnejšou možnosťou. Váženie obidvoch strán rovnice, spolu s finančnými dôvodmi, vám môžu pomôcť určiť, ktorý zmysel má väčší význam. A čo je najdôležitejšie, majte svoj konečný cieľ v perspektíve.

„Rozhodnite sa, aké sú vaše priority a ciele, “ hovorí Ko, a snažte sa dosiahnuť, aby ste ich dosiahli a dosiahli.