Miera kapitalizácie terminálu
Miera terminálnej kapitalizácie je miera použitá na odhad hodnoty ďalšieho predaja nehnuteľnosti na konci obdobia držby. Očakávaný čistý prevádzkový príjem (NOI) za rok sa vydelí konečnou maximálnou sadzbou (vyjadrenou v percentách), aby sa získala konečná hodnota. Miera kapitalizácie terminálu sa odhaduje na základe porovnateľných transakčných údajov alebo toho, čo sa považuje za vhodné pre umiestnenie a atribúty konkrétnej nehnuteľnosti.
Pochopenie miery kapitalizácie terminálu
Miera kapitalizácie terminálu je známa aj ako miera výstupu. Miera zájazdu do nehnuteľnosti sa odhaduje na NOI za prvý rok vydelenú kúpnou cenou nehnuteľnosti. Miera terminálnej kapitalizácie je plánovaná hodnota NOI za posledný rok (alebo rok ukončenia) vydelená predajnou cenou. Ak je táto sadzba nižšia ako miera zavedenia, zvyčajne to znamená, že investícia do nehnuteľností bola zisková.
Väčšina odborníkov zaoberajúcich sa investovaním do nehnuteľností súhlasí s tým, že je dôležité zosúladiť mieru kapitalizácie terminálu s aktuálnou mierou trhu, pričom treba pamätať na to, že pre vývoj môže byť bezpečnejšou skúškou mierne posunúť mieru terminálu. Dynamická tabuľka môže byť užitočná pri záťažových testoch vývojového projektu s cieľom stanoviť najvyššiu mieru kapitalizácie terminálov, ktorá by investorom stále poskytovala dostatočné výhody.
Dôvtipní investori v oblasti nehnuteľností hľadajú trhy a typy nehnuteľností, v prípade ktorých sa očakáva pokles trhovej kapitalizácie, pretože nižšia miera terminálnej kapitalizácie v porovnaní so vstupnou kapitalizáciou bude mať za následok kapitálové zisky za predpokladu, že čistý prevádzkový príjem nebude pokles počas obdobia držania. Niektoré z údajov, ktoré je potrebné zohľadniť, zahŕňajú metriky ponuky a dopytu pre každú kategóriu priestoru, ako aj za služby a náklady, o ktorých sa predpokladá, že súvisia s každou oblasťou prevádzky.
Aj keď budúcnosť je vždy neistá, na konci každého obdobia držania sú určite isté: budovy starnú a trhy sa zmenia. Preto je dôležité, aby všetci investori v oblasti nehnuteľností zostavili a analyzovali čo najviac údajov, aby presne určili mieru kapitalizácie pre projekt.
Príklad miery kapitalizácie terminálu
Investor kupuje nehnuteľnosť plne obsadenú za 100 miliónov dolárov. NOI za prvý rok sa odhaduje na 5, 0 milióna dolárov. Miera účasti je preto 5, 0%. O sedem rokov neskôr sa investor domnieva, že miera terminálnej kapitalizácie je približne 4, 0%. V minulom roku sa NOI, ktorý pri tom zohľadnil zvyšovanie nájomného, odhaduje na 5, 5 milióna dolárov (opäť za predpokladu plnej obsadenosti). Hodnota ďalšieho predaja sa odhaduje na 137, 5 milióna dolárov (5, 5 milióna dolárov v NOI vydelené 4, 0% terminálnou kapitalizáciou alebo mierou ukončenia).
Kľúčové jedlá
- Miera terminálnej kapitalizácie je miera použitá na odhad hodnoty ďalšieho predaja nehnuteľnosti na konci obdobia držby.
- Miera zájazdu do nehnuteľnosti sa odhaduje na NOI za prvý rok vydelenú kúpnou cenou nehnuteľnosti.
- Ak je táto miera kapitalizácie terminálu nižšia ako miera zavedenia, zvyčajne to znamená, že investícia do nehnuteľností bola zisková.