Mali by ste si kúpiť dom na aukcii?

Hľadáte nehnuteľnosť? Nemusíte sa obmedzovať na tradičné kanály vyhľadávania realitných záznamov a práce s realitnými agentmi. Môžete si tiež kúpiť nehnuteľnosť v aukcii.

Mali by ste si kúpiť dom na aukcii?

Výhody a nevýhody aukcií

Medzi výhody nákupu v aukcii patrí rozšírenie možností a prípadne nákup so zľavou. Možno budete čeliť menšej konkurencii pri kúpe nehnuteľnosti v porovnaní s nákupom tradičným spôsobom, ale budete tiež rokovať s inou skupinou potenciálnych kupcov - často so skúsenými investormi.

Asi najväčším rizikom nákupu v aukcii je to, že budete mať obmedzené vedomosti o nehnuteľnostiach na predaj, takže drahá šanca bude veľmi reálnou možnosťou. A rovnako ako pri každom kúpe nehnuteľnosti budete musieť prečítať, porozumieť a podpísať veľa dokladov (ideálne s pomocou právnika).

Realitná kancelária je bohatá na príbehy domov kúpených v dražbe za značne pod trhovú hodnotu a takéto zľavy existujú. Aukcie sú vśak vo vśeobecnosti rizikovejśím spôsobom na získanie majetku ako kúpa zvyčajným procesom. Vďaka tejto realite je životne dôležité, aby ste sa dobre vzdelávali o tom, ako fungujú aukcie nehnuteľností, a aby boli obozretní v súvislosti s nehnuteľnosťami, o ktorých uvažujete.

„Mnoho ľudí nesprávne verí, že aukčné domy sú dobré, “ hovorí John Myers, realitný agent a kvalifikovaný maklér spoločnosti Myers & Myers Real Estate v Albuquerque, NM „Niektoré aukčné domy sú dobré a iné môžu byť veľkou chybou. . "

V tomto článku vám vysvetlíme základy aukcií rezidenčných nehnuteľností, aby ste sa vyhli veľkej chybe, aby ste sa mohli rozhodnúť, či by táto voľba mohla fungovať pre vás - či chcete v nehnuteľnosti žiť alebo ju použiť iba ako investíciu.

Čo potrebuješ vedieť

• Kúpa domu v aukcii je riskantnejšia ako kúpa obvyklým postupom. Je nevyhnutné byť dobre poučený o fungovaní aukcií nehnuteľností.
• Aukcie domov nájdete prostredníctvom miestnych vlád, realitných agentov a online stránok ako RealtyTrac a Auction.com.
• Aukčné nehnuteľnosti často neumožňujú osobnú prehliadku domu ani žiadny iný zákonný pohľad na interiér. Ak si nemôžete dovoliť riskovať kúpu nehnuteľnosti v zlom stave, držte sa aukcií, ktoré vám umožnia skontrolovať nehnuteľnosť pred podaním ponuky.
• Predtým, ako na ne podáte ponuku, si prečítajte a pochopte všetky aukčné pravidlá a venujte náležitú starostlivosť všetkému majetku, o ktorý máte záujem - napríklad skontrolujte nároky, záložné práva a obyvateľov.

Vlastnosti vylúčenia

Ak majiteľ domu nezaplatí hypotéku aspoň niekoľko mesiacov, môže zlyhať a skončiť v procese vylúčenia. Keď k tomu dôjde, banka zašle oznámenie o nesplnení povinnosti s okresným zapisovačom. Ak majiteľ domu nezaplatí dlžný zostatok - alebo opätovne prerokuje hypotéku s veriteľom - môže veriteľ dať domov do aukcie a donútiť majiteľa domu, aby nezaplatil. Tieto aukcie na zabránenie prístupu na trh uskutočňujú správcovia najatí bankami.

Predvolená daň z nehnuteľnosti

Ďalším spôsobom, ako domov skončí v aukcii blok je, keď majiteľ neplatí stanovené dane z majetku. V týchto prípadoch majetok zabaví skôr neplatená daňová správa ako banka. Výslednú aukciu daňového záložného práva vedie miestny šerif, úradník alebo úrad kontrolóra okresu alebo miestneho orgánu.

Účasť na aukcii

Bez ohľadu na typ aukcie sa tieto udalosti môžu konať na fyzických miestach, ako sú súdne budovy miestnej vlády a hotelové konferenčné miestnosti, a tieto aukcie sa uskutočňujú rýchlo. Aukcie nehnuteľností sa tiež čoraz častejšie uskutočňujú online a aukcie online môžu trvať celé dni alebo týždne.

Podľa Earla Whitea, spoluzakladateľa spoločnosti House Heroes LLC, investičnej spoločnosti na Floride, ktorá nakupuje domy, byty a voľné pozemky na bývanie, bolo a bude populačné kupovanie nehnuteľností v aukcii populárne. „Majitelia, ktorí pracujú v oblasti rozpočtu, a odborníci v oblasti nehnuteľností migrujú do zdrojov, kde je menšia konkurencia, “ hovorí. „Aukcie nehnuteľností prirodzene generujú menej ponúk, čo vedie k nižšej predajnej cene.

„Aukcie na zabránenie prístupu na trh však neposkytujú zľavy, ktoré existovali v čase krízy [bývania], “ pokračuje White a vysvetľuje, že keď je k dispozícii menej nehnuteľností, kupujúci sú vysoko motivovaní z dôvodu ocenenia domu a výhodných hypotekárnych sadzieb a online Aukcie zvýšili konkurenciu a zvýšili ceny.

Nájdenie aukcií nehnuteľností

Jedným zo spôsobov, ako nájsť aukcie, je priamy kontakt s miestnymi vládami alebo navštevovanie ich webových stránok s informáciami a následné telefonické overenie podrobností. Ďalším krokom sú stránky ako RealtyTrac a Auction.com. Informácie online však nie sú vždy presné.

Môžu byť uvedené nehnuteľnosti, ktoré sú predbežne uzavreté, pretože majiteľ platobných pozícií zaostáva. Tieto nehnuteľnosti nemusia nikdy ísť na predaj, pretože ich majitelia doháňajú platby alebo sa dohodnú so svojimi veriteľmi.

Cennými zdrojmi môžu byť aj miestne realitné kancelárie a makléri. Možno ich však nebudete chcieť pomôcť, pretože agenti a makléri automaticky nezískavajú provízie za živé aukcie. Tieto realitné kancelárie však môžu získavať provízie prostredníctvom aukcií online.

Údaje o viacerých zoznamoch služieb

Priame správy s viacerými zoznamami (MLS) sú podľa Whitea pre potenciálnych kupcov omnoho cennejšie ako online výpisy, pretože obsahujú úplné údaje o zozname, vrátane fotografií a najdôležitejších neverejných komentárov sprostredkovateľov. „Neverejné komentáre sú dôležité, pretože špecifikujú kritické informácie, ktoré majú vplyv na predajnú cenu a dni na trhu. Napríklad [tieto správy MLS obsahujú informácie o] majetkových chybách, možnostiach financovania, obsadení a nájomnom. "

Najlepším spôsobom vyhodnotenia dražobnej nehnuteľnosti je spolupráca s realitnými agentmi, odhadcami, zmluvnými partnermi a inými, ktorí chápu náklady na výstavbu a prestavbu a môžu presne odhadnúť hodnotu nehnuteľnosti a náklady na prácu, ktorú potrebuje.

Zatiaľ čo pravidlá sa líšia podľa miesta, záznamy MLS a okresy sú často dostupné iba pre držiteľov nehnuteľností, White hovorí. Podľa jeho skúseností vám zvyčajne radi pomôžu bezplatne, ak ich budete kontaktovať.

White tiež poznamenáva, že aukcie pre osoby miznú, pretože ešte menšie krajiny konvertujú svoje aukcie pre ľudí na aukcie online. Miami a Palm Beach sú dve miesta, kde sú teraz aukcie daní a aukcií úplne online.

Majte na pamäti, že aukcie na zabránenie prístupu na trh sa často odkladajú alebo rušia, dokonca aj na poslednú chvíľu. Veriteľ možno nezískal všetky potrebné doklady alebo dlžník mohol vypracovať riešenie, aby zabránil vylúčeniu.

Čo Uchádzači musia vedieť

Pred podaním ponuky na dražbe nehnuteľností musíte pochopiť riziko, ktoré podstupujete. Zlý nákup by vás mohol roky prenasledovať. Musíte tiež porozumieť pravidlám aukcie a byť pripravení sa nimi riadiť skôr, ako sa pokúsite zúčastniť.

Budete sa musieť zaregistrovať a odoslať vratnú zálohu vo výške 5% až 10% očakávanej predajnej ceny nehnuteľnosti subjektu, ktorý vedie aukciu. Ak sa aukcia koná osobne, nezabudnite sa nahlásiť najmenej hodinu pred plánovaným začiatkom a dostať oficiálnu kartu, ktorú získate, keď ste pripravení podať ponuku.

Výhra nehnuteľnosti v dražbe môže fungovať dvoma rôznymi spôsobmi.

• V aukcii s potvrdením veriteľa nemusí veriteľ prijať vašu ponuku, aj keď ste uchádzač s najvyššou ponukou.
• V absolútnej aukcii získava víťazná ponuka nehnuteľnosť.

Počiatočná cena aukcie môže byť zostatok na hypotéke alebo nižšia suma určená na podnietenie ponuky. V aukcii na zabránenie prístupu na trh nemôže veriteľ z aukcie profitovať. Tieto vlastnosti sa často predávajú so stratou; ak dôjde k zisku, má sa ísť po vylúčení hypotéky a akýchkoľvek ďalších záložných práv k vylúčenému majiteľovi domu. Aukčné nehnuteľnosti nie sú vždy skvelé ponuky - napríklad dražiteľ môže na nehnuteľnosť nastaviť skrytú rezervnú cenu, čo je minimum, ktoré musí byť ponúknuté.

„Či už sa kupujúci zúčastní aukcie osobne alebo online, musia mať na pamäti, že existuje prahová cena pre každú nehnuteľnosť, kde sa múdry nákup môže stať bláznivým nákupom, a nesmie dovoliť udalosti, miesto konania alebo ich emócie. aby ovplyvnili svoje rozhodnutie, “radí Ron Humes, realitnej kancelárii od roku 2000 a súčasnému viceprezidentovi pre postmoderný marketing v Lexingtone v Kyjeve.

Problém prístupu k majetku

Aukčné nehnuteľnosti zriedka poskytujú potenciálnym kupujúcim rovnakú úroveň prístupu, akú majú tradične predávané nehnuteľnosti. Pravdepodobne nebudete môcť prechádzať nehnuteľnosťou so svojím agentom podľa vášho želania, aj keď niektoré aukčné spoločnosti ponúkajú otvorené domy.

"Osobne by som nikdy neodporučil klientovi, aby si nehnuteľnosť kúpil na diaľku bez toho, aby som najskôr vykonal test na očnú guľu, " hovorí David Roberson, právnik a maklér v oblasti nehnuteľností v San Jose v Kalifornii. Spolu so svojou manželkou vlastní 22 nájomných nehnuteľností v troch štátoch a on je vlastníkom a prevádzkovateľom skupiny Silicon Valley Property Management Group. Vy alebo váš dôveryhodný investičný tím by ste mali dôkladne zhodnotiť nehnuteľnosť, ktorú zvažujete, a ľudí, s ktorými sa stretnete, skôr ako sa sami právne alebo finančne zaviazáte.

Obdobne upozorňuje spoločnosť Humes, že zdroje, ktoré informujú o súčasnej alebo budúcej hodnote nehnuteľnosti, môžu byť veľmi nepresné, pokiaľ odborníci, ktorí vedia, ako zhromaždiť a vyhodnotiť všetky potrebné údaje, nevykonali miestne hodnotenie. Najlepším spôsobom vyhodnotenia dražobnej nehnuteľnosti je spolupráca s profesionálmi - realitnými agentmi, odhadcami a zmluvnými partnermi - ktorí rozumejú nákladom na výstavbu a prestavbu a ktorí môžu presne posúdiť súčasnú a budúcu hodnotu nehnuteľnosti a náklady na prácu, ktorú potrebuje.

Stav a kontroly majetku

Dom mohol mať všetky druhy problémov - pamätajte, že to bol dom, ktorý patril niekomu, kto si nemohol dovoliť hypotéku alebo dane z nehnuteľností, takže si pravdepodobne nemohli dovoliť ani bežnú údržbu alebo opravy. Akonáhle si tento majiteľ uvedomil, že príde o domov, mohol ho úmyselne zanedbať alebo ho dokonca vážne poškodiť. Tiež vlastnosti, ktoré boli neobsadené, mohli byť demolované alebo boli v drepe.

Predpokladajme, že ak nehnuteľnosť vyzerá z vonkajšej strany strašne, pravdepodobne z nej strašne vyzerá aj zvnútra. Aukčné nehnuteľnosti sa predávajú tak, ako sú, a vy si budete musieť dovoliť akékoľvek opravy. Lákavé, aj keď to môže byť, nemali by ste prestúpiť, aby ste získali lepšiu predstavu o stave nehnuteľnosti.

Možno ste videli televízne ploutve, ktoré to robia - vstupujúce na záhradu, nahliadnuť alebo dokonca preliezť cez okná - to však nie je legálne. A určite nechcete rušiť niekoho, kto zaberá domov, a to nielen zo zdvorilosti, ale aj pre vašu bezpečnosť. Vyhľadajte informácie o histórii vlastníctva z záznamov miestnej samosprávy, porozprávajte sa s miestnymi realitnými agentmi a rešpektujte informácie od susedov.

Aukčné nehnuteľnosti často neumožňujú osobnú prehliadku domu ani žiadny iný zákonný pohľad na interiér. Ak si nemôžete dovoliť riskovať kúpu nehnuteľnosti v zlom stave, držte sa aukcií, ktoré vám umožnia skontrolovať nehnuteľnosť pred podaním ponuky. Bez týchto informácií môže byť ťažké vedieť, do čoho prichádzate, aké budú náklady na opravu nehnuteľnosti alebo jej skutočnú hodnotu, až kým sa nestanete vlastníkom.

Aj keď môžete získať domácu inšpekciu, každá inšpekcia má svoje limity. Problémy za stenami, stropmi a podlahami sa nemusia prejaviť, až kým sa zmocníte. Ak sú nástroje vypnuté, možno nebudete môcť zistiť netesnosti, elektrické problémy, rozbité zariadenia alebo poruchu zariadení HVAC.

Možnosti platby: Plán dopredu

Nákup nehnuteľnosti v dražbe zvyčajne vyžaduje veľa peňazí. Každá aukčná spoločnosť a vláda okresu majú svoje vlastné požiadavky na platbu, ale pravdepodobne budete potrebovať hotovosť len na zabezpečenie svojho práva na ponuku. Čiastky zálohy a spôsoby nákupu často závisia od nehnuteľnosti a dražby. Flexibilnejšie možnosti financovania môžu byť k dispozícii zakúpením nehnuteľnosti vo vlastníctve banky tradičným spôsobom: Aukcie nie sú jediným spôsobom, ako kúpiť zabavenie majetku.

Pokiaľ ide o platbu, uchádzači v aukcii by mali priniesť hotovosť, peňažný poukaz alebo šek v hotovosti pre sumu požadovanú držiteľom aukcie. Zvyčajne budete musieť zaplatiť za nehnuteľnosť v plnej výške ihneď po víťazstve v aukcii. Príležitostne môže byť platba dokončená až do nasledujúceho dňa. Ak platbu neukončíte, môže dôjsť k prepadnutiu vkladu a k zablokovaniu budúcich aukcií. Buďte pripravení poskytnúť dôkaz o finančných prostriedkoch, ktorý preukáže, že ste schopní dokončiť nákup. Ak ponúkate ceny ako entita, napríklad LLC, trust alebo komanditné partnerstvo, nie ako jednotlivec, možno budete musieť preukázať dokumenty svojej entity.

Výhercovia prechádzajú úschovou a uzatvárajú sa rovnako ako pri iných nákupoch domov. Uchádzači o aukcie nehnuteľností sú často investori do nehnuteľností, ktorí si môžu dovoliť platiť v hotovosti. V prípade aukcií, ktoré umožňujú financované nákupy, je potrebné vopred získať predbežnú kvalifikáciu.

Niektoré aukčné domy dávajú prednosť tomu, aby ste spolupracovali so svojimi pridruženými poskytovateľmi pôžičiek a tých veriteľov budete mať na aukcii na mieste. Vykonajte však svoj prieskum vopred a určte úrokové sadzby, ktoré sú k dispozícii od konkurenčných veriteľov. Tieto informácie vám môžu poskytnúť určitý pákový efekt.

Nezabudnite tiež na to, že rozumiete aukčným poplatkom, ktoré by ste mali pokryť. "Domy zakúpené na aukciách mnohokrát majú náklady a poplatky od dražiteľov, bánk, advokátov a ďalších spoločností, ktoré sú povinné uviesť nehnuteľnosť na aukciu, " uviedol Humes. „Nie je neobvyklé nájsť 10% aukčných poplatkov, bankových úrokov a sankcií, poplatkov za zastupovanie, poplatkov za prevod 12%, poplatkov za prípravu nehnuteľností a podobne, ktoré sa prenášajú na kupujúceho.“

Skontrolujte, či nie sú k dispozícii žiadne nároky, záložné práva a nájomcovia

Pred podaním ponuky si budete chcieť najať spoločnosť zameranú na vyhľadávanie titulov, aby ste zistili, kto by mohol zadržať záložné právo na nehnuteľnosť. Ak to vyhráte, budete zodpovedný za akékoľvek záložné právo, čo znamená viac peňazí z vrecka.

Môžu existovať aj iné nároky na domácnosť - nielen záložné právo, ale záložné právo dodávateľa alebo druhá hypotéka. Uchádzači by sa mali obrátiť na aukčnú spoločnosť, aby sa ubezpečili, že nehnuteľnosť má jasný názov. Ak vyhráte aukciu, budete chcieť kúpiť poistenie titulu počas úschovy alebo bezprostredne po uzavretí, aby ste sa ochránili pred akýmikoľvek zadržovacími právami, ktoré neboli odhalené počas vyhľadávania titulov.

V niektorých prípadoch bude (bývalý) vlastník alebo squatter zaberať nehnuteľnosť, čo znamená, že ich budete musieť vysťahovať - ​​proces, ktorý môže byť prinajlepšom nepríjemný, a zdĺhavý a najhorší drahý. Na zjednodušenie tohto postupu by ste im mohli chcieť ponúknuť niekoľko tisíc dolárov vopred, aby sa mohli pohybovať von a odovzdávať kľúče.

Nerobte nič, kým nezískate titul. Vyvarujte sa nutkaniu začať s obnovou alebo sa presťahovať do nehnuteľnosti ihneď po získaní osvedčenia o predaji. Na získanie certifikátu o vlastníctve budete ešte musieť počkať asi 10 dní. Toto vlastníctvo nie je skutočne vaše, kým nevlastníte tento certifikát; majiteľ si stále mohol zachovať svoje právo na domov podaním námietky proti predaju na súde alebo splatením pôžičky.

Spodný riadok

Uzavreté domy môžu byť finančne príťažlivé, ale pred zakúpením je potrebné zvážiť veľa prekážok. Tiež to, že dom je na predaj v aukcii, neznamená, že ho budete môcť získať za dobrú cenu (alebo že domov je dobrý za každú cenu - môže to byť priepasť na peniaze). Ale pre dôvtipných, inteligentných a motivovaných jednotlivcov sa dražby nehnuteľností oplatí preskúmať ako spôsob, ako si vyzdvihnúť domov alebo investíciu do nehnuteľnosti lacno.

Vzhľadom na to sa za alternatívu považujú aukcie nehnuteľností. „Je možné nájsť lepšiu ponuku pri rokovaniach s predajcom, ktorý má majetkovú účasť na majetku a môže rokovať vo vlastnom mene bez všetkých pridružených sankcií a poplatkov, “ radí Humes. „Môžete tiež mať väčšiu konkurenciu na aukciách od spoločností, ktoré nakupujú nehnuteľnosti, aby sa mohli otočiť ako obchodný model. Dražené domy nie sú vždy najlepším riešením pre priemerného domácnosti. “

Ak sa zaujímate o pokus o vyzdvihnutie výhodnej nehnuteľnosti na dražbe, je toho čo učiť. Aukcie sú riskantnejším spôsobom nákupu nehnuteľnosti ako prostredníctvom realitného agenta. Je dôležité, aby ste boli veľmi dobre poučení o postupe ao vlastnostiach, o ktoré sa chcete uchádzať. Spolupráca s miestnym realitným agentom alebo maklérom pri identifikácii potenciálnych nehnuteľností vám môže pomôcť, aj keď sa nemusíte zaujímať, pokiaľ nedosiahnete dohodu o kompenzácii.

Nakoniec nezabudnite dôkladne preštudovať všetky aukčné pravidlá a vykonať náležitú starostlivosť o majetok skôr, ako ponúknete ponuku. Poraďte sa s právnikom v oblasti nehnuteľností - v ideálnom prípade so skúsenosťami s uzavretím trhu - aby ste sa uistili, že rozumiete, aké sú vaše povinnosti a povinnosti, ak ste víťazom.