Záporný kapitál
Záporný kapitál sa objaví, keď hodnota nehnuteľnosti klesne pod nesplatený zostatok na hypotéke použitej na kúpu tejto nehnuteľnosti. Záporný kapitál sa vypočíta jednoducho tak, že sa vezme súčasná trhová hodnota nehnuteľnosti mínus zostatok na nesplatenej hypotéke.
Rozdelenie záporného vlastného imania
Aby sme pochopili negatívny kapitál, musíme najprv pochopiť „pozitívny kapitál“ alebo skôr, ako sa bežne označuje ako domáci kapitál.
Majetok v domácnosti je hodnota záujmu vlastníka domu o ich domov. Je to aktuálna trhová hodnota nehnuteľnosti mínus akékoľvek záložné právo alebo zaťaženie, ktoré je s týmto majetkom spojené. Táto hodnota sa v priebehu času mení, keďže sa platia hypotéky a trhové sily hrajú na aktuálnej hodnote tohto majetku.
Ak sa niektorý alebo celý dom kúpi prostredníctvom hypotéky, požičiavajúca inštitúcia má záujem o domácnosť až do splnenia úverovej povinnosti. Domáci kapitál je časť súčasnej hodnoty domu, ktorú majiteľ vlastní bezplatne a jasne.
Vlastný kapitál sa môže akumulovať buď prostredníctvom zálohovej platby uskutočnenej počas počiatočného nákupu nehnuteľnosti, alebo hypotekárnymi splátkami - pretože zmluvná časť tejto platby bude pridelená na zníženie zostávajúcej dlžnej istiny. Majitelia môžu mať úžitok z ocenenia hodnoty majetku, pretože to spôsobí zvýšenie ich hodnoty vlastného imania.
Ekonomické implikácie negatívneho kapitálu
Ak aktuálna trhová hodnota domu klesne pod sumu, ktorú vlastník nehnuteľnosti dlhuje za svoju hypotéku, potom sa tento vlastník klasifikuje ako subjekt s negatívnym vlastným imaním. Napríklad v roku 2007 kupujúci kúpil dom v hodnote 400 000 dolárov s hypotékou 350 000 dolárov. Ak trhová hodnota tohto domu v roku 2008 bola 275 000 dolárov, majiteľ má v domácnosti záporný kapitál, pretože hypotéka pripojená k nehnuteľnosti je o 75 000 dolárov vyššia, ako by predala v roku 2008. K negatívnemu imaniu môže dôjsť, keď majiteľ domu kúpi dom pomocou hypotéka pred kolapsom bubliny na bývanie, recesia alebo depresia.
Ako sme videli počas poslednej finančnej krízy v rokoch 2007 - 2008, rozsiahla epidémia negatívneho kapitálu na celom trhu s nehnuteľnosťami na bývanie môže mať ďalekosiahle dôsledky pre hospodárstvo ako celok. Majitelia domov so záporným vlastným imaním - často označovaní ako majitelia domov pod vodou - zistili, že je ťažšie aktívne sa venovať práci v iných oblastiach alebo štátoch z dôvodu potenciálnych strát, ktoré vznikli pri predaji ich domovov.
Predaj domu so záporným vlastným imaním sa stáva dlžníkom predávajúceho, pretože by voči svojej požičiavajúcej inštitúcii zodpovedal za rozdiel medzi priloženou hypotékou a predajom domu.