Hlavná » algoritmické obchodovanie » Ako úrokové sadzby ovplyvňujú hodnoty nehnuteľností

Ako úrokové sadzby ovplyvňujú hodnoty nehnuteľností

algoritmické obchodovanie : Ako úrokové sadzby ovplyvňujú hodnoty nehnuteľností

Úrokové sadzby, najmä úrokové sadzby z medzibankových búrz a pokladničných poukážok, majú rovnako závažný vplyv na hodnotu nehnuteľností produkujúcich príjmy, ako na akékoľvek investičné nástroje. Pretože ich vplyv na schopnosť jednotlivca kúpiť si nehnuteľnosť na bývanie (zvýšením alebo znížením nákladov na hypotekárny kapitál) je tak hlboký, mnohí ľudia nesprávne predpokladajú, že jediným rozhodujúcim faktorom pri oceňovaní nehnuteľností je aktuálna miera hypotéky.

Hypotekárne sadzby sú však iba jedným z úrokových faktorov ovplyvňujúcich majetkové hodnoty. Keďže úrokové sadzby ovplyvňujú aj kapitálové toky, ponuku a dopyt po kapitáli a požadované miery návratnosti investícií od investorov, úrokové sadzby ovplyvňujú ceny nehnuteľností rôznymi spôsobmi.

02:05

Ako úrokové sadzby ovplyvňujú hodnoty nehnuteľností

Základy oceňovania

Aby ste pochopili, ako úrokové sadzby, kapitálové toky a sadzby financovania ovplyvňované vládou ovplyvňujú hodnoty nehnuteľností, mali by ste mať základné znalosti o príjmovom prístupe k hodnotám nehnuteľností. Aj keď hodnoty nehnuteľností sú ovplyvňované ponukou a dopytom po nehnuteľnostiach v danom mieste a reprodukčnými nákladmi na vývoj nových nehnuteľností, výnosový prístup je pre investorov najbežnejšou metódou oceňovania. Prístup založený na príjmoch, ktorý poskytujú odhadcovia komerčných nehnuteľností a upisovatelia a investori investícií zabezpečených nehnuteľnosťami, je veľmi podobný analýze diskontovaných peňažných tokov uskutočňovanej pri investíciách do akcií a dlhopisov.

Zjednodušene povedané, oceňovanie sa začína prognózou dôchodkov z majetku, ktorý má formu očakávaných splátok nájomného alebo, v prípade hotelov, predpokladanej obsadenosti vynásobenej priemernými nákladmi na izbu. Potom, berúc všetky náklady na úrovni nehnuteľností vrátane nákladov na financovanie, analytik dospeje k čistému prevádzkovému zisku (NOI) alebo k peňažnému toku zostávajúcemu po všetkých prevádzkových nákladoch.

Výsledkom je odpočítanie všetkých kapitálových nákladov, ako aj všetkých investičných prostriedkov na údržbu alebo opravu nehnuteľností a iných výdavkov nesúvisiacich s nehnuteľnosťami od NOI, čo predstavuje čistý peňažný tok (NCF). Pretože nehnuteľnosti obvykle neponechávajú hotovosť alebo nemajú stanovenú politiku dividend, NCF sa rovná hotovosti, ktorú majú k dispozícii investori, a je rovnaká ako hotovosť z dividend, ktorá sa používa na ocenenie vlastného imania alebo investícií s pevným výnosom. Kapitalizáciou dividend alebo diskontovaním toku peňažných tokov (vrátane akejkoľvek zostatkovej hodnoty) za dané investičné obdobie sa určí hodnota majetku.

Kapitálové toky

Úrokové sadzby môžu významne ovplyvniť náklady na financovanie a hypotekárne sadzby, čo zasa ovplyvňuje náklady na úrovni nehnuteľností, a tým ovplyvňuje hodnoty. Ponuka a dopyt po kapitáli a konkurenčné investície však majú najväčší vplyv na požadované miery návratnosti (RROR) a hodnoty investícií. Keďže Federálny rezervný výbor sa odklonil od menovej politiky a viac k riadeniu úrokových sadzieb ako spôsobu stimulácie ekonomiky alebo zabránenia inflácie, jej politika mala priamy vplyv na hodnotu všetkých investícií.

Keď sa medzibankové výmenné kurzy znižujú, náklady na prostriedky sa znižujú a finančné prostriedky prúdia do systému; naopak, keď sa sadzby zvýšia, dostupnosť prostriedkov klesá. Pokiaľ ide o nehnuteľnosti, zmeny v medzibankových úverových sadzbách buď zvyšujú, alebo znižujú množstvo kapitálu, ktorý je k dispozícii na investovanie. Výška kapitálu a náklady na kapitál ovplyvňujú dopyt, ale aj ponuku - to znamená peniaze, ktoré sú k dispozícii na nákup a rozvoj nehnuteľností. Napríklad, keď je dostupnosť kapitálu obmedzená, poskytovatelia kapitálu majú tendenciu požičiavať menej ako percento vnútornej hodnoty alebo nie až tak ďaleko ako „kapitál“. To znamená, že pôžičky sa poskytujú s nižšími pomermi pôžičiek k hodnote, čím sa znižujú pákové peňažné toky a hodnoty nehnuteľností.

Tieto zmeny kapitálových tokov môžu mať priamy vplyv aj na dynamiku ponuky a dopytu po nehnuteľnostiach. Náklady na kapitál a dostupnosť kapitálu ovplyvňujú ponuku poskytovaním dodatočného kapitálu na rozvoj nehnuteľností; ovplyvňujú aj populáciu potenciálnych kupujúcich, ktorí hľadajú ponuky. Tieto dva faktory spoločne určujú hodnoty vlastností.

Zľavové sadzby

Najvýraznejší vplyv úrokových sadzieb na hodnoty nehnuteľností je možné odvodiť z odvodenia diskontných alebo kapitalizačných sadzieb. Miera kapitalizácie sa môže považovať za požadovanú dividendovú sadzbu investora, zatiaľ čo diskontná sadzba sa rovná požiadavkám investora na celkový výnos. K zvyčajne označuje RROR, zatiaľ čo miera kapitalizácie sa rovná (Kg), kde g je očakávaný rast príjmu alebo zvýšenie zhodnotenia kapitálu.

Každá z týchto sadzieb je ovplyvnená prevládajúcimi úrokovými mierami, pretože sa rovnajú bezrizikovej sadzbe plus riziková prirážka . Pre väčšinu investorov je bezriziková sadzba štátna pokladnica USA; zaručené federálnym vládnym úverom sa považujú za bezrizikové, pretože pravdepodobnosť zlyhania je tak nízka. Pretože investície s vyšším rizikom musia dosiahnuť primerane vyššiu návratnosť, aby kompenzovali dodatočné znášané riziko, investori pri určovaní diskontných sadzieb a kapitalizačných sadzieb pripočítajú rizikovú prirážku k určeniu rizikovo upravených výnosov potrebných pre každú zvažovanú investíciu.,

Pretože K (diskontná sadzba) sa rovná bezrizikovej úrokovej sadzbe plus riziková prirážka, miera kapitalizácie sa rovná bezrizikovej úrokovej sadzbe plus riziková prirážka mínus predpokladaný rast (g) príjmu. Hoci sa rizikové prémie líšia v dôsledku ponuky a dopytu a iných rizikových faktorov na trhu, diskontné sadzby sa budú líšiť v dôsledku zmien úrokových sadzieb, ktoré ich tvoria. Keď sa zvýšia požadované výnosy z konkurenčných alebo substitučných investícií, hodnoty nehnuteľností klesnú; naopak, keď úrokové sadzby klesajú, ceny nehnuteľností sa zvyšujú.

Spodný riadok

Je dôležité zamerať sa na hypotéky, pretože majú priamy vplyv na ceny nehnuteľností. Ak ste potenciálnym vlastníkom domu alebo realitným investorom, ľahkým spôsobom, ako zistiť súčasné úrokové sadzby, je použitie hypotekárnej kalkulačky.

Je však dôležité poznamenať, že zmena úrokových sadzieb ovplyvňuje množstvo aspektov nehnuteľností. Okrem ceny vášho nového domova ovplyvňujú úrokové sadzby aj dostupnosť kapitálu a dopyt po investíciách. Tieto kapitálové toky ovplyvňujú ponuku a dopyt po nehnuteľnostiach av dôsledku toho ovplyvňujú ceny nehnuteľností.

Úrokové sadzby tiež ovplyvňujú návratnosť náhradných investícií a zmeny cien, aby zostali v súlade s inherentným rizikom investícií do nehnuteľností. Tieto zmeny požadovanej návratnosti nehnuteľností sa líšia aj počas destabilizačných období na úverových trhoch. Keďže investori predpokladajú zvýšenú variabilitu budúcich sadzieb alebo zvýšenie rizika, rizikové prémie sa rozširujú, čím sa zvyšuje tlak na ceny nehnuteľností.

Porovnať investičné účty Názov poskytovateľa Opis Zverejnenie informácií inzerenta × Ponuky uvedené v tejto tabuľke pochádzajú od partnerstiev, od ktorých spoločnosť Investopedia dostáva kompenzácie.
Odporúčaná
Zanechajte Svoj Komentár