Kombinovaný pomer úveru k hodnote - pomer CLTV
Kombinovaný pomer úveru k hodnote (CLTV) je pomer všetkých zabezpečených pôžičiek k nehnuteľnosti k hodnote nehnuteľnosti. Veritelia používajú pomer CLTV na určenie potenciálneho rizika zlyhania kupujúceho v prípade, že sa použije viac ako jedna pôžička.
Vo všeobecnosti sú veritelia ochotní požičiavať pôžičkám s vysokými úverovými ratingmi pri pomeroch CLTV 80% a viac. CLTV sa líši od pomeru jednoduchej pôžičky k hodnote (LTV) tým, že LTV do svojho výpočtu zahŕňa iba prvú alebo primárnu hypotéku.
Vzorec a výpočet CLTV
CLTV = VL1 + VL2 + ... + VLnCelková hodnota nehnuteľnosti kdekoľvek: VL = Hodnota pôžičky \ begin {zarovnané} & \ text {CLTV} = \ frac {\ text {VL1 + VL2 + ... + VLn} } {\ text {Celková hodnota nehnuteľnosti}} \\ & \ textbf {kde:} \\ & \ text {VL = Hodnota pôžičky} \\ \ end {zarovnané} CLTV = Celková hodnota nehnuteľnostiVL1 + VL2 + ... + VLn kde: VL = Hodnota úveru
Ak chcete vypočítať kombinovaný pomer úveru k hodnote, vydelte súhrnné zostatky istín všetkých pôžičiek kúpnou cenou nehnuteľnosti alebo reálnou trhovou hodnotou. Pomer CLTV je teda určený vydelením súčtu nižšie uvedených položiek menšou z predajnej ceny nehnuteľnosti alebo odhadnutej hodnoty nehnuteľnosti.
- pôvodná výška úveru prvej hypotéky
- čerpaná časť (zostatok istiny) domácej úverovej linky (HELOC)
- nesplatený istinový zostatok všetkých uzavretých podriadených finančných prostriedkov, ako je druhá alebo tretia hypotéka (pri uzatvorenom úvere dlžník vyčerpá všetky prostriedky v prvý deň a nemôže vykonať žiadne zmeny v pláne platieb ani získať prístup k akémukoľvek splatenému istina po uzatvorení úveru.)
Kľúčové jedlá
- CLTV je podobný LTV, ale zahŕňa všetky hypotéky alebo záložné práva, nielen prvú hypotéku.
- Veritelia berú do úvahy pomer CLTV pri určovaní, či si môže kupujúci domov dovoliť kúpiť si dom.
- Realitná bublina v rokoch 2008 - 2009 zdôraznila význam sledovania pomeru CLTV.
Čo ukazuje pomer CLTV
Kombinovaný pomer úveru k hodnote (CLTV) je výpočet, ktorý používajú odborníci na hypotéku a pôžičku na určenie celkového percenta majetku majiteľa domu, ktorý je zaťažený zádržnými právami (dlhové záväzky). Veritelia používajú pomer CLTV spolu s niekoľkými ďalšími výpočtami, ako je pomer dlhu k príjmu a štandardný pomer úveru k hodnote (LTV), na posúdenie rizika poskytnutia úveru dlžníkovi.
Mnohí ekonómovia pripisujú zmiernené štandardy CLTV okrem iného aj kríze zabránenia prístupu na trh, ktorá sužovala Spojené štáty na konci 2000 rokov. Začiatkom deväťdesiatych rokov a najmä začiatkom a polovicou dvadsiatych rokov minulého storočia kupujúci domov namiesto hypotéky často uzavreli druhú hypotéku v čase nákupu. Veritelia dúfajú, že nestratia podnikanie týchto zákazníkov konkurentom, ktorí s týmito podmienkami súhlasili napriek zvýšenému riziku.
Pred realitnou bublinou, ktorá sa rozšírila od konca 90. rokov do polovice 20. rokov minulého storočia, bolo štandardnou praxou, aby kupujúci domov vykonávali zálohy v celkovej výške najmenej 20% z kúpnej ceny. Väčšina veriteľov udržiavala zákazníkov v rámci týchto parametrov obmedzením LTV na 80%.
Keď sa bublina začala zahrievať, mnoho z tých istých spoločností podniklo kroky, aby zákazníkom umožnilo pohybovať sa okolo 20%. Niektorí veritelia zvýšili limity LTV alebo ich úplne zrušili a ponúkli hypotéky s 5% alebo menej zálohy, zatiaľ čo iní držali požiadavky LTV na mieste, ale zvýšili limity CLTV, často na 100%. Tento manéver umožnil zákazníkom uzavrieť druhú hypotéku na financovanie ich 20% akontácie.
Prudký pokles v roku 2008 zdôraznil, prečo je CLTV dôležitý. Mať kožu v hre, ako napríklad 100 000 dolárov, počiatočná hotovosť za 500 000 dolárov, poskytuje majiteľovi domu silnú motiváciu, aby si udržal svoje splátky hypotéky. Ak banka zabaví, príde nielen o svoj domov, ale aj o hromadu hotovosti, ktorú zaplatil na zatvorenie.
Požadovanie vlastného imania v majetku tiež izoluje veriteľov od poklesu cien nehnuteľností. Ak je nehnuteľnosť ohodnotená na 500 000 dolárov a celkové záložné práva sa zvýšia na 400 000 dolárov, nehnuteľnosť môže stratiť až 20% svojej hodnoty bez toho, aby držitelia záložného práva dostali krátku platbu na aukcii o uzavretí trhu.
Prečo CLTV záleží
Niektorí kupujúci domov sa rozhodli znížiť svoje zálohy tým, že dostanú viac hypoték na nehnuteľnosť, čo vedie k nižšiemu pomeru pôžičiek k hodnote pre primárnu hypotéku. Aj z dôvodu nižšieho pomeru LTV sa mnohí kupujúci domov úspešne vyhýbajú súkromnému hypotekárnemu poisteniu (PMI). Či je lepšie získať druhú hypotéku alebo či vzniknú náklady na PMI, sa líši podľa jednotlivca.
Preto, pretože druhý hypoték preberá väčšie riziko, úroková sadzba pre druhú hypotéku je zvyčajne vyššia ako úroková sadzba pre prvú hypotéku. Je vhodné, aby spotrebitelia zvážili výhody a nevýhody prijatia viacerých pôžičiek na jednu nehnuteľnosť. Cvičenie náležitej starostlivosti pomôže zaistiť, že to, čo je vybrané, je najlepšou možnosťou pre dané okolnosti.
Hodnota úveru voči CLTV
Úverová hodnota (LTV) a CLTV sú dva z najbežnejších pomerov používaných pri upisovaní hypotéky. Väčšina veriteľov ukladá maximá na obe hodnoty, nad ktorými potenciálny dlžník nemá nárok na pôžičku. Pomer LTV sa týka iba primárneho zostatku hypotéky. Vo vyššie uvedenom príklade je preto pomer LTV 50%, čo je výsledok rozdelenia primárneho hypotekárneho zostatku 100 000 dolárov domácou hodnotou 200 000 dolárov.
Väčšina veriteľov uvaluje maximálne LTV na 80%, pretože Fannie Mae a Freddie Mac nekupujú hypotéky s vyššími LTV. Dlžníci s dobrými úverovými profilmi môžu túto požiadavku obísť, musia však platiť súkromné hypotekárne poistenie (PMI), pokiaľ je ich zostatok na primárnom úvere vyšší ako 80% hodnoty domu. PMI chráni veriteľa pred stratami, keď hodnota domácnosti klesne pod zostatok úveru.
Primárni veritelia majú tendenciu byť štedrejšími voči požiadavkám CLTV. Ak vezmeme do úvahy vyššie uvedený príklad, v prípade zabránenia prístupu na trh dostane hlavný držiteľ hypotéky všetky svoje peniaze skôr, ako druhý držiteľ hypotéky dostane čokoľvek. Ak hodnota majetku klesne na 125 000 dolárov pred predvoleným stavom dlžníka, primárny držiteľ záložného práva dostane celú dlžnú sumu (100 000 dolárov), zatiaľ čo druhý držiteľ záložného práva dostane iba zvyšných 25 000 dolárov napriek tomu, že dlhuje 50 000 dolárov. Primárny držiteľ záložného práva má v prípade klesajúcich majetkových hodnôt menšie riziko, a preto si môže dovoliť požičiavať pri vyššej CLTV.
Príklad pomeru CLTV
Predpokladajme napríklad, že jednotlivec kupuje dom za 200 000 dolárov. Na zabezpečenie nehnuteľnosti poskytla zálohu vo výške 50 000 dolárov a získala dve hypotéky za 100 000 USD (primárne) a 50 000 dolárov (sekundárne). Jej kombinovaný pomer úveru k hodnote (CLTV) je preto 75%: ((100 000 USD + 50 000 $) / 200 000 USD).
Porovnať investičné účty Názov poskytovateľa Opis Zverejnenie informácií inzerenta × Ponuky uvedené v tejto tabuľke pochádzajú od partnerstiev, od ktorých spoločnosť Investopedia dostáva kompenzácie.