5 typov súkromného hypotekárneho poistenia - PMI

Ak vykonávate zálohu na menej ako 20% doma, je dôležité pochopiť, čo je hypotekárne poistenie a ako to funguje. Súkromné ​​hypotekárne poistenie (PMI) nie je len pre ľudí, ktorí si nemôžu dovoliť zálohu vo výške 20%. Je to tiež pre ľudí, ktorí nechcú znižovať 20%, takže majú viac peňazí na opravy, prestavbu, vybavenie a núdzové situácie.

Poistenie súkromných hypoték (PMI)

Čo je súkromné ​​poistenie hypotéky - PMI?

Ak koncept nákupu poistenia hypotéky znie trochu čudne, pravdepodobne ste nováčik pri kúpe nehnuteľnosti alebo nikdy neodložíte malú zálohu. Väčšina veriteľov vyžaduje PMI, keď domáci kupujúci uskutoční zálohu vo výške menej ako 20% kúpnej ceny domu - alebo, v hypotéke, pomer hypotéky k hodnote úveru (LTV) je vyšší ako 80% (čím vyššia je pomer LTV, tým vyšší je rizikový profil hypotéky). Na rozdiel od väčšiny druhov poistenia táto politika chráni investíciu veriteľa v domácnosti, nie pred vašou. Na druhej strane, PMI umožňuje ľuďom stať sa majiteľmi domu skôr.

PMI umožňuje dlžníkom získať financovanie, iba ak si môžu dovoliť (alebo uprednostniť), aby znížili iba 5% až 19, 99% nákladov na pobyt, ale sú spojené s dodatočnými mesačnými nákladmi. Dlžníci platia svoje PMI, kým si v domácnosti nezhromaždia dostatok vlastného imania, ktoré im už veriteľ nepovažuje za vysoko rizikové.

Náklady na PMI sa môžu pohybovať od 0, 25% do 2% (ale zvyčajne sa pohybujú okolo 0, 5 až 1%) z vášho úverového zostatku za rok, v závislosti od výšky zálohy a hypotéky, doby úveru a vášho kreditného skóre. Čím väčšie sú vaše rizikové faktory, tým vyššia je miera, ktorú platíte. Tiež, pretože PMI je percento z výšky úveru, čím viac si požičiavate, tým viac PMI budete platiť. V Spojených štátoch existuje šesť hlavných spoločností PMI. Účtujú podobné sadzby, ktoré sa každoročne upravujú.

Je to ďalší výdavok, ale tak aj naďalej míňame peniaze na nájomné a možno prichádzame o ocenenie trhu, kým budete čakať na uloženie väčšej zálohy. Neexistuje žiadna záruka, že prídete na kúpu domu neskôr skôr ako skôr, aby ste sa jej vyhli, takže hodnota platenia PMI stojí za zváženie. Hodnota platenia hypotekárneho poistenia federálnej bytovej správy - to, čo môžete potrebovať, ak získate pôžičku od FHA - je iný príbeh. Vysvetlíme to neskôr.

Kľúčové jedlá

• Ak kupujete dom so zálohou nižšou ako 20% ceny domu, budete potrebovať súkromné ​​hypotekárne poistenie (PMI).
• Uvedomte si, že účelom PMI je chrániť veriteľa, nie dlžníka, pred možnými stratami.
• Môžete si kúpiť štyri hlavné typy hypotekárneho poistenia: poistenie hypotekárnych úverov platené dlžníkom, poistenie hypotéky s jednoduchým poistením, poistenie hypotéky platené požičiavateľom a poistenie hypotekárnych úverov s rozdeleným poistením.
• Ak získate úver na bývanie od Federálneho úradu pre bývanie, existuje ďalšie poistenie, ktoré budete potrebovať.
  

Poistenie hypotéky

Najprv by ste mali pochopiť, ako funguje PMI. Predpokladajme napríklad, že ste odložili 10% a dostali ste pôžičku na zvyšných 90% hodnoty nehnuteľnosti - znížili sa o 20 000 dolárov a pôžičky o 180 000 dolárov. V prípade hypotekárneho poistenia, ak veriteľ musí vylúčiť hypotéku, pretože stratíte zamestnanie a nemôžete platiť niekoľko mesiacov, straty veriteľa budú obmedzené.

Hypotekárna poisťovňa kryje určité percento straty veriteľa. V našom príklade povedzme, že percento je 25%. Ak by ste teda v čase, keď ste boli vylúčený, stále dlžili 85% (170 000 dolárov) kúpnej ceny vášho domu v hodnote 200 000 dolárov, namiesto straty celých 170 000 dolárov by veriteľ stratil iba 75% zo 170 000 dolárov alebo 127 500 dolárov za príkazcu. PMI pokryje zvyšných 25% alebo 42 500 dolárov. Pokrylo by to aj 25% delikventného úroku, ktorý ste nazhromaždili, a 25% nákladov na vylúčenie veriteľa.

Ak spoločnosť PMI chráni veriteľa, prečo za to musíte platiť dlžník? Kompenzujete veriteľovi, že prijal vyššie riziko požičiavania, než požičiavanie niekomu s väčšou zálohovou platbou, niekomu, kto má viac čo stratiť, ak bude jeho domov vylúčený.

Ako dlho nosíte PMI?

Dlžníci môžu požiadať, aby sa mesačné splátky hypotekárneho poistenia eliminovali, keď pomer úverov k hodnote klesne pod 80%. Keď pomer hypotéky s hypotékou klesne na 78% - to znamená, že vaša záloha, plus splátka istiny úveru, sa rovná 22% kúpnej ceny domu - veriteľ musí automaticky zrušiť PMI, ako to vyžaduje federálny zákon o ochrane vlastníkov domov, dokonca aj ak trhová hodnota vášho domu klesla (pokiaľ ste na svojej hypotéke aktuálne).

Inak závisí čas, ktorý musíte nosiť PMI, od typu zvoleného PMI.

1. Hypotekárne poistenie platené dlžníkom

Najbežnejším typom PMI je hypotekárne poistenie platené dlžníkmi (BPMI). Keď čítate o PMI a typ nie je uvedený, je to zvyčajne ten typ, o ktorom sa diskutuje.

BPMI má formu dodatočného mesačného poplatku, ktorý platíte hypotekárnou splátkou. Po ukončení úveru platíte každý mesiac BPMI, až kým vo svojom dome nemáte 22% vlastného imania na základe pôvodnej kúpnej ceny. V tom okamihu musí veriteľ automaticky zrušiť BPMI, pokiaľ máte aktuálne svoje hypotekárne splátky. Akumulovanie dostatku vlastného kapitálu prostredníctvom pravidelných mesačných splátok hypotéky na zrušenie BPMI trvá zvyčajne asi 11 rokov.

Môžete tiež byť aktívny a požiadať veriteľa, aby zrušil BPMI, keď máte doma 20% vlastného imania. Vaše hypotekárne splátky musia byť aktuálne, musíte mať uspokojivú históriu splátok, nesmú existovať žiadne ďalšie záložné práva na váš majetok a v niektorých prípadoch možno budete potrebovať súčasné hodnotenie, aby ste zdôvodnili hodnotu svojho domu a dokázali, že nedošlo k jeho odmietnutiu. pod hodnotou, keď ste ju kúpili.

Niektorí správcovia úverov umožnia (ale nemusia sa povoliť) dlžníkom zrušiť PMI skôr na základe zhodnotenia ich domácej hodnoty. Ak dlžník akumuluje 25% vlastného imania v dôsledku zhodnotenia v rokoch dva až päť alebo 20% vlastného imania po piatom roku, investor, ktorý kúpil úver (väčšina hypoték sa predá investorom), môže povoliť zrušenie PMI po preukázaní zvýšenej hodnoty domu pomocou ocenenie, cenový posudok sprostredkovateľa (BPO) alebo automatizovaný model oceňovania (AVM, ktorý zohľadňuje hodnotu nedávno predaných podobných nehnuteľností).

Refinancovaním sa tiež môžete včas zbaviť PMI, aj keď budete musieť zvážiť náklady na refinancovanie s nákladmi na pokračovanie v platení poistného na hypotekárne poistenie. Môže sa vám to tiež podariť včas predčasne splatiť hypotéku, aby ste mali najmenej 20% vlastného imania.

Ak sa chcete kúpiť teraz, musíte sa rozhodnúť, či ste ochotní zaplatiť PMI až 11 rokov. Pozrite sa nad rámec mesačnej platby. Čo vás bude stáť PMI v dlhodobom horizonte? Čo vás bude čakať na kúpu? Áno, pri prenájme vám uniká akumulácia vlastného kapitálu, ale zároveň sa vyhnete všetkým nákladom na vyhodenie z domu, ako sú poistenie majiteľa domu, dane z majetku, údržba a opravy. Vďaka zákonu o daňových úľavách a zamestnaniach z roku 2017, ktorý zdvojnásobil štandardný odpočet, už nie je odpočet dane z hypotekárnych úrokov tak cenný ako predtým.

Zvyšné tri typy PMI nie sú až také bežné. Možno však budete chcieť vedieť, ako fungujú, v prípade, že jeden z nich znie príťažlivejšie alebo ak vám váš veriteľ ponúkne viac ako jednu možnosť hypotekárneho poistenia.

2. Jednorazové poistenie hypotéky

Pri jednorazovom hypotekárnom poistení (SPMI), ktoré sa tiež nazýva jednorazové hypotekárne poistenie, platíte hypotekárne poistenie vopred v paušálnej sume, buď v plnej výške pri uzavretí alebo financované do hypotéky (v druhom prípade to možno nazvať jednorazové) - poistenie hypotekárneho úveru).

Výhodou SPMI je, že vaša mesačná platba bude v porovnaní s BPMI nižšia. To vám môže pomôcť získať viac pôžičky na kúpu domu. Ďalšou výhodou je, že sa nemusíte obávať refinancovania, aby ste sa dostali z PMI - alebo sledovaním pomeru pôžičky k hodnote, aby ste zistili, kedy môžete zrušiť PMI.

Riziko je, že ak refinancujete alebo predáte do niekoľkých rokov, žiadna časť jednorazovej prémie sa nevracia. Ďalej, ak financujete jednorazové poistné, platíte zaň úrok tak dlho, ako budete nosiť hypotéku. Tiež, ak nemáte dostatok peňazí na zálohu vo výške 20%, možno nemáte hotovosť na zaplatenie jednej prémie vopred. Predávajúci alebo v prípade nového domu však môže stavebník zaplatiť dlžníkovi jednorazové hypotekárne poistenie. To môžete kedykoľvek skúsiť dohodnúť ako súčasť vašej nákupnej ponuky.

Ak plánujete zostať v domácnosti tri alebo viac rokov, jednorazové hypotekárne poistenie vám môže ušetriť peniaze. Požiadajte svojho úverového úradníka, aby zistil, či je to skutočne tak. Majte na pamäti, že nie všetci veritelia ponúkajú hypotekárne poistenie s jednorazovým poistným.

3. Poistenie platené hypotékou

V prípade hypotekárneho poistenia plateného veriteľom (LPMI) bude váš veriteľ technicky platiť poistné na hypotéku. V skutočnosti za to skutočne zaplatíte počas doby trvania úveru vo forme mierne vyššej úrokovej sadzby. Na rozdiel od BPMI nemôžete LPMI zrušiť, keď váš kapitál dosiahne 78%, pretože je zabudovaný v pôžičke. Refinancovanie bude jediným spôsobom, ako znížiť vašu mesačnú platbu. Ak máte 20% alebo 22% vlastného imania, vaša úroková sadzba sa nezníži. PMI vyplatené veriteľom nie je možné vrátiť.

Výhodou PMI plateného poskytovateľom pôžičiek, napriek vyššej úrokovej sadzbe, je to, že vaša mesačná platba by mohla byť stále nižšia v porovnaní s mesačnými platbami PMI a mohli by ste získať viac pôžičiek.

4. Poistné hypotéky s rozdeleným poistným

Hypotekárne poistenie s rozdeleným poistným je najmenej bežným typom. Je to hybrid prvých dvoch typov, o ktorých sme diskutovali: BPMI a SPMI.

Takto to funguje: Časť hypotekárneho poistenia platíte ako jednorazovú sumu pri uzávierke a časť mesačne. Nemusíte prichádzať s toľkými extra hotovosťmi, aké by ste mali v SPMI, ani zvyšovať svoju mesačnú platbu o toľko, ako by ste s BPMI. Jedným z dôvodov výberu hypotekárneho poistenia s rozdeleným poistným je, že máte vysoký pomer dlhu k príjmu. V takom prípade by príliš veľké zvýšenie mesačnej platby v službe BPMI znamenalo, že by ste si nekúpili dosť na to, aby ste si mohli kúpiť dom, ktorý chcete.

Splatná prémia sa môže pohybovať od 0, 50% do 1, 25% z výšky úveru. Mesačná prémia sa bude zakladať na pomere čistej pôžičky k hodnote predtým, ako sa započíta akákoľvek financovaná prémia.

Rovnako ako v prípade SPMI môžete požiadať stavebníka alebo predajcu - alebo dokonca veriteľa - o zaplatenie počiatočného poistného, ​​alebo ho môžete vložiť do hypotéky. Po zrušení alebo ukončení hypotekárneho poistenia môže byť čiastočné poistné vrátené.

5. Federálna ochrana hypotekárnych úverov na bývanie - MIP

Existuje tiež piaty typ hypotekárneho poistenia, ktoré sa používa s pôžičkami upísanými Federálnou správou bývania, lepšie známymi ako pôžička FHA alebo hypotéka FHA. Poistenie FHA je známe ako MIP a je požiadavkou na pôžičky FHA a so splátkami vo výške 10% alebo menej nie je možné odstrániť bez refinancovania domu. MIP vyžaduje platbu vopred a mesačné poistné obvykle pripočítané k mesačnému hypotekárnemu úveru. Kupujúci musia ešte počkať 11 rokov, kým môžu odstrániť MDC z pôžičky, ak mali zálohu na viac ako 10%.

Náklady na PMI

Vaše náklady na poistenie hypotéky alebo poistné budú závisieť od niekoľkých faktorov.

• aký prémiový plán si vyberiete
• či je vaša úroková sadzba fixná alebo nastaviteľná
• vaša výpožičná doba (zvyčajne 15 alebo 30 rokov)
• vaša záloha alebo pomer pôžičky k hodnote (LTV) (5% záloha vám poskytne 95% LTV; 10% zníženie znamená, že vaša LTV je 90%)
• výška krytia hypotekárneho poistenia, ktoré požaduje veriteľ alebo investor (môže sa pohybovať od 6% do 35%)
• či je prémia vratná alebo nie
• vaše kreditné skóre
• akékoľvek ďalšie rizikové faktory, napríklad pôžička na hypotéku typu jumbo, investičný nehnuteľný majetok, refinancovanie v hotovosti alebo druhý dom

Vo všeobecnosti platí, že čím rizikovejšie sa pozeráte na akýkoľvek faktor, tým vyššie bude vaše poistné. Napríklad, čím nižšie je vaše kreditné skóre a nižšie vaše zálohy, tým vyššie bude vaše poistné.

Od začiatku apríla 2018 sa poistné môže pohybovať od 0, 17% do 2, 81% alebo viac ročne. Ak napríklad znížite 15% na hypotéku s pevnou úrokovou sadzbou na 15 rokov a máte napríklad kreditné skóre 760 alebo vyššie, platíte 0, 17%, pretože ste dlžníkom s nízkym rizikom. Ak znížite 3% na 30-ročnú hypotéku s nastaviteľnou úrokovou sadzbou, pre ktorú je úvodná sadzba pevne stanovená iba na tri roky a máte kreditné skóre 630, vaša sadzba bude 2, 81%, pretože ste vysoko rizikoví dlžník.

Keď viete, ktoré percento sa na vašu situáciu vzťahuje, vynásobte ju čiastkou, ktorú si požičiavate. Potom vydeľte túto sumu 12, aby ste videli, čo budete platiť každý mesiac. Napríklad, pôžička vo výške 200 000 dolárov s ročným poistným 0, 65% by stála 1 300 dolárov ročne (200 000 x 0, 0065 USD) alebo 108 dolárov za mesiac (1 300/12 USD).

Odhadované sadzby

Mnoho spoločností ponúka poistenie hypotéky. Ich sadzby sa môžu mierne líšiť a váš poskytovateľ poistenia, nie vy, vyberie poisťovateľa. Štúdiu cenníka hypotekárneho poistenia si však môžete predstaviť, akú sadzbu zaplatíte. MGIC, Radian, Essent, National MI, United Guaranty a Genworth sú niektorí významní poskytovatelia súkromného hypotekárneho poistenia.

Cenník hypotekárneho poistenia môže byť na prvý pohľad mätúci. Tu je návod, ako ich používať.

1. Nájdite stĺpec, ktorý zodpovedá vášmu kreditnému skóre.
2. Nájdite riadok, ktorý zodpovedá vášmu pomeru LTV.
3. Identifikujte príslušnú líniu krytia. Vyhľadajte na webe požiadavky na poistenie hypotéky Fannie Mae, aby ste zistili, aké pokrytie je potrebné pre vašu pôžičku, alebo požiadajte svojho veriteľa (a zapôsobte na nohavice svojimi vedomosťami o tom, ako funguje PMI).
4. Identifikujte sadzbu PMI, ktorá zodpovedá priesečníku vášho kreditného skóre, zálohy a krytia.
5. Ak je to vhodné, k tejto sadzbe pripočítajte alebo odčítajte sumu, ktorá zodpovedá vášmu kreditnému skóre. Napríklad, ak robíte refinancovanie v hotovosti a vaše kreditné skóre je 720, môžete k svojej sadzbe pridať 0, 20.
6. Ako sme ukázali v predchádzajúcej časti, vynásobte celkovú sadzbu sumou, ktorú si požičiavate; toto je vaše ročné poistné na hypotéku. Vydeľte ho 12 a získajte mesačné poistné na hypotekárne poistenie.

Vaša sadzba bude rovnaká každý mesiac, hoci niektorí poisťovatelia ju po 10 rokoch znížia. To je však tesne pred bodom, kedy by ste mali byť schopní aj napriek tomu znížiť pokrytie, takže žiadne úspory nebudú také významné.

1, 75%

Výška poistného vopred hypotekárneho poistenia (UFMIP) k aprílu 2018.

Poistenie hypotéky FHA

Poistenie hypotéky funguje inak s pôžičkami Federálnej bytovej správy. Pre mnohých - ak nie väčšina - dlžníkov to bude drahšie ako PMI.

Spoločnosť PMI nevyžaduje, aby ste platili predbežné poistné, pokiaľ nezvolíte hypotékové poistenie s jednoduchým poistením alebo s rozdeleným poistným. (V prípade hypotekárneho poistenia s jedným poistným nezabudnite, že neplatíte žiadne mesačné poistné na hypotekárne poistenie. V prípade hypotekárneho poistenia s rozdeleným poistným platíte nižšie mesačné poistné na hypotekárne poistenie.) Avšak s hypotekárnym poistením FHA musí každý platiť poistné. vopred zaplatené poistné a táto platba nič nezníži vaše mesačné poistné.

Od apríla 2018 je poistné na hypotekárne poistenie vopred (UFMIP) 1, 75% z výšky úveru. Túto sumu môžete zaplatiť pri zatváraní alebo ju financovať v rámci hypotéky. Cena UFMIP vás bude stáť 1 750 dolárov za každých 100 000 dolárov, ktoré si požičiavate. Ak ho financujete, platíte zaň aj úrok, čím sa časom stáva drahším. Predajca je oprávnený zaplatiť váš UFMIP, pokiaľ jeho celkový príspevok k vašim záverečným nákladom nepresiahne 6% kúpnej ceny.

V prípade hypotéky FHA budete tiež platiť mesačné poistné na hypotekárne poistenie (MIP) vo výške 0, 45% až 1, 05% z výšky úveru na základe vašej zálohy a doby splatnosti úveru. Napríklad, ako je uvedené v tabuľke nižšie, od agentúry FHA, ak máte 30-ročnú pôžičku (doba hypotéky viac ako 15 rokov) na 200 000 USD (základná pôžička je menšia alebo rovná 625 500 USD) a platíte minimum FHA ak je záloha 3, 5% (LTV vyššia ako 95%), vaša MIP bude počas životnosti úveru (hypotekárna lehota) 0, 85% (85 bps alebo bázických bodov). Neschopnosť zrušiť vaše MIP môže byť nákladná.

Zdroj: Ministerstvo pre bývanie a rozvoj miest USA.

V prípade pôžičiek FHA s akontáciou 10% alebo viac môžete svoje mesačné MIP zrušiť po 11 rokoch. Ale ak máte 10% na zníženie, prečo získať pôžičku FHA vôbec ">

Môžete získať pôžičku FHA s kreditným skóre už od 580 a možno aj nižším (aj keď veritelia môžu požadovať, aby vaše skóre bolo 620 alebo vyššie). A môžete mať nárok na rovnakú sadzbu, akú by ste použili pri bežnej pôžičke napriek nízkemu kreditnému skóre: napríklad 660 oproti 740.

Bez toho, aby ste znížili hypotéku FHA o 10% alebo viac, jediným spôsobom, ako zastaviť platenie MIP FHA, je refinancovanie konvenčnej pôžičky. Tento krok bude mať zmysel, keď sa vaše kreditné skóre alebo LTV výrazne zvýšia. Refinancovanie znamená zaplatenie záverečných nákladov a úrokové sadzby môžu byť vyššie, keď budete pripravení na refinancovanie. Vyššie úrokové sadzby plus náklady na uzavretie by mohli negovať akékoľvek úspory zo zrušenia hypotekárneho poistenia FHA. A nemôžete refinancovať, ak ste nezamestnaní alebo máte príliš veľa dlhov vo vzťahu k vášmu príjmu.

Pôžičky FHA sú navyše veľkorysejšie v tom, že umožňujú predajcom prispievať k nákladom na zatvorenie kupujúceho: až 6% z výšky úveru oproti 3% v prípade bežných pôžičiek. Ak si nemôžete dovoliť kúpiť dom bez významnej asistencie pri uzatváraní nákladov, pôžička FHA môže byť vaša jediná možnosť.

Spodný riadok

Poistenie hypotéky stojí peniaze, ale umožňuje im to, aby sa stali majiteľmi domov skôr znížením rizika pre finančné inštitúcie pri vydávaní hypoték ľuďom s malými zálohami. Možno bude pre vás užitočné platiť poistné na hypotekárne poistenie, ak chcete vlastniť dom skôr z dôvodov životného štýlu alebo cenovej dostupnosti skôr ako neskôr. Pridanie dôvodov: Prémia môže byť zrušená, keď váš domáci kapitál dosiahne 80%, ak platíte mesačné poistenie PMI alebo hypotekárne poistenie s rozdeleným poistným.

Môžete však myslieť dvakrát, ak ste v kategórii dlžníkov, ktorí by museli platiť poistné FHA po celú dobu trvania úveru. Aj keď by ste mohli byť schopní refinancovať z pôžičky FHA neskôr, aby ste sa zbavili PMI, neexistuje žiadna záruka, že vaša zamestnanecká situácia alebo trhové úrokové sadzby umožnia refinancovanie možné alebo ziskové. (Súvisiace čítanie nájdete v časti „Ako sa vyhnúť plateniu súkromného hypotekárneho poistenia - PMI“).