4 jednoduché spôsoby, ako investovať do nehnuteľností
Nákup a vlastníctvo nehnuteľností je vzrušujúcou investičnou stratégiou, ktorá môže byť uspokojivá aj lukratívna. Na rozdiel od investorov do cenných papierov a dlhopisov môžu potenciálni vlastníci nehnuteľností využiť pákový efekt na kúpu nehnuteľnosti zaplatením časti celkových nákladov vopred a následným splatením zostatku plus úroku. Zatiaľ čo tradičná hypotéka vo všeobecnosti vyžaduje zálohu vo výške 20% až 25%, v niektorých prípadoch je záloha 5% potrebná na zakúpenie celej nehnuteľnosti. Táto schopnosť kontrolovať majetok v okamihu podpísania dokumentov ospravedlňuje tak plotov, ako aj prenajímateľov nehnuteľností, ktorí môžu následne uzavrieť druhé hypotéky na svoje domovy, aby mohli splácať ďalšie nehnuteľnosti.
Kľúčové jedlá
- Usilujúci vlastníci nehnuteľností môžu kúpiť nehnuteľnosť pomocou pákového efektu, zaplatením časti svojich celkových nákladov vopred a následným splatením zostatku.
- Štyri hlavné spôsoby, ako môžu investori zarobiť peniaze prostredníctvom nehnuteľností, sú: 1) stávanie sa prenajímateľmi nehnuteľností na prenájom, 2) obchodovanie s nehnuteľnosťami (tzv. Obracanie), 3) skupiny investujúce do nehnuteľností a 4) investičné fondy do nehnuteľností (REIT).,
Tu sú štyri spôsoby, ako môžu investori dobre využiť nehnuteľnosti:
01:405 jednoduchých spôsobov, ako investovať do nehnuteľností
1. Takže chcete byť prenajímateľom
Ideálne pre: Ľudia so zručnosťami pre domácich majstrov a renovácie, ktorí majú trpezlivosť pri spravovaní nájomcov.
Čo je potrebné na začatie: Na financovanie predbežných nákladov na údržbu a pokrytie voľných mesiacov je potrebný značný kapitál.
Výhody: Prenájom nehnuteľností môže zabezpečiť pravidelný príjem a maximalizáciu dostupného kapitálu prostredníctvom pákového efektu. Mnohé súvisiace výdavky sú navyše odpočítateľné z daní a akékoľvek straty môžu vyrovnať zisky z iných investícií.
Nevýhody: Ak si najmete správcovskú spoločnosť, nájomné nehnuteľnosti majú tendenciu byť prešpikované neustálymi bolesťami hlavy. V najhoršom prípade môžu hluční nájomníci poškodiť majetok. Okrem toho v niektorých klimatických podmienkach nájomného musí prenajímateľ buď znášať voľné pracovné miesta, alebo účtovať nižšie nájomné, aby uhradil výdavky, až kým sa situácia neobráti. Na druhej strane, po úplnom splatení hypotéky sa z väčšiny nájomného stáva všetok zisk.
Príjem z prenájmu samozrejme nie je jediným zameraním prenajímateľa. V ideálnej situácii nehnuteľnosť ocení v priebehu hypotéky, pričom prenajímateľ ponecháva cennejší majetok, ako začal.
Podľa údajov Úradu amerického sčítania ľudu sa predajné ceny nových domov (hrubý ukazovateľ hodnôt nehnuteľností) neustále zvyšovali v hodnotách od roku 1940 do roku 2006 pred poklesom počas finančnej krízy. Našťastie, predajné ceny odvtedy opäť vzrástli, dokonca prekonali predkrízové úrovne.
Zdroj: Prieskum stavebníctva, Úrad amerického sčítania ľudu
2. Investičné skupiny do nehnuteľností
Ideálne pre: Ľudia, ktorí chcú vlastniť nájomnú nehnuteľnosť bez problémov s jej prevádzkou.
Čo je potrebné na začatie: Kapitálový vankúš a prístup k financovaniu.
Výhody: Jedná sa o oveľa praktickejší prístup k nehnuteľnostiam, ktorý stále poskytuje príjem a ocenenie.
Nevýhody: U investičných skupín do nehnuteľností existuje riziko neobsadenia, či už je rozložené po celej skupine alebo či je to špecifické pre vlastníka. Okrem toho sa režijné náklady na riadenie môžu vracať.
Investičné skupiny do nehnuteľností sú ako malé podielové fondy, ktoré investujú do prenájmu nehnuteľností. V typickej investičnej skupine v oblasti nehnuteľností spoločnosť kupuje alebo stavia súbor bytových domov alebo bytov, potom umožňuje investorom ich kúpiť prostredníctvom spoločnosti, čím sa pripojí k skupine. Jeden investor môže vlastniť jednu alebo viac jednotiek samostatného obytného priestoru, ale spoločnosť prevádzkujúca investičnú skupinu kolektívne spravuje všetky jednotky, manipuluje s údržbou, inzeruje voľné miesta a vedie pohovory s nájomcami. Výmenou za vykonávanie týchto riadiacich úloh si spoločnosť vyberá percento z mesačného nájomného.
V mene investora je štandardný nájom investičnej skupiny pre nehnuteľnosti a všetky jednotky zhromažďujú časť nájomného, aby sa zabránilo občasným voľným miestam. Za týmto účelom dostanete určitý príjem, aj keď je vaša jednotka prázdna. Pokiaľ miera neobsadených miest združených jednotiek nestúpa príliš vysoko, malo by stačiť na pokrytie nákladov.
Aj keď sú tieto skupiny teoreticky bezpečnými spôsobmi, ako investovať do nehnuteľností, sú zraniteľné za rovnaké poplatky, ktoré prenasledujú odvetvie podielových fondov. Okrem toho sú tieto skupiny niekedy súkromnými investíciami, kde bezohľadné riadiace tímy vyčleňujú investorov z ich peňazí. Na získavanie najlepších príležitostí je preto rozhodujúca náročná povinná starostlivosť.
3. Obchodovanie s nehnuteľnosťami (tzv. Obracanie)
Ideálne pre: Ľudia s významnými skúsenosťami v oblasti oceňovania nehnuteľností a marketingu.
Čo je potrebné na to, aby ste mohli začať: Kapitál a schopnosť robiť alebo dohliadať na opravy podľa potreby.
Výhody: Obchodovanie s nehnuteľnosťami má kratšie časové obdobie, počas ktorého je kapitál a úsilie spojené s majetkom. V závislosti od trhových podmienok však môže dôjsť k výrazným výnosom aj v kratších časových rámcoch.
Nevýhody: Obchodovanie s nehnuteľnosťami si vyžaduje hlbšie znalosti trhu spojené so šťastím. Horúce trhy sa môžu neočakávane ochladiť a krátkodobým obchodníkom tak môžu spôsobiť straty alebo dlhodobé bolesti hlavy.
Realitné obchodovanie je divá stránka investícií do nehnuteľností. Rovnako ako deň obchodníci sú iné zviera ako investori, ktorí kupujú a držia, obchodníci s nehnuteľnosťami sa líšia od majiteľov nehnuteľností, ktorí nakupujú a prenajímajú. Príklad: obchodníci s nehnuteľnosťami sa často snažia výhodne predať podhodnotené nehnuteľnosti, ktoré kupujú, iba za tri až štyri mesiace.
Čisté zariadenia na ploutvy často neinvestujú do zlepšovania nehnuteľností. Preto musí investícia už mať vnútornú hodnotu potrebnú na dosiahnutie zisku bez akýchkoľvek zmien, inak vylúčia majetok z sporu.
Lietadlá, ktoré nie sú schopné rýchlo vyložiť nehnuteľnosť, sa môžu ocitnúť v ťažkostiach, pretože zvyčajne z dlhodobého hľadiska zvyčajne neponechávajú po ruke dostatok neviazanej hotovosti, aby mohli zaplatiť hypotéku na nehnuteľnosť. To môže viesť k ďalším stratám snehu.
Existuje celý iný druh plutvy, ktorý zarába peniaze nákupom nehnuteľností za primeranú cenu a pridaním hodnoty ich renováciou. Môže ísť o dlhodobú investíciu, pri ktorej si investori môžu dovoliť najať naraz iba jednu alebo dve nehnuteľnosti.
4. Investičné fondy do nehnuteľností (REITs)
Ideálne pre: Investori, ktorí chcú portfólio vystaviť nehnuteľnostiam bez tradičnej transakcie s nehnuteľnosťami.
Čo je potrebné na začatie: Investičný kapitál.
Plusy: REITs sú v zásade akcie vyplácané dividendami, ktorých hlavná držba pozostáva z komerčných nehnuteľností s dlhodobými lízingmi produkujúcimi hotovosť.
Nevýhody: REIT sú v podstate zásoby, takže pákový efekt spojený s tradičnou nájomnou nehnuteľnosťou sa neuplatňuje.
REIT sa vytvára vtedy, keď spoločnosť (alebo trust) použije peniaze investorov na nákup a prevádzkovanie výnosových nehnuteľností. REITs sa nakupujú a predávajú na hlavných burzách, rovnako ako na iných burzách. Spoločnosť musí vyplatiť 90% zo svojich zdaniteľných ziskov vo forme dividend, aby si udržala svoj štatút REIT. Týmto sa REIT vyhýba plateniu dane z príjmu právnických osôb, zatiaľ čo bežná spoločnosť by bola zdanená zo svojich ziskov a potom sa musí rozhodnúť, či rozdelí svoje zisky po zdanení ako dividendy.
Podobne ako pravidelné výplaty dividend, aj REIT predstavuje solídnu investíciu pre investorov na akciových trhoch, ktorí si želajú pravidelný príjem. V porovnaní s vyššie uvedenými typmi investícií do nehnuteľností umožňujú REIT investorom vstupovať do nebytových investícií, ako sú nákupné strediská alebo kancelárske budovy, ktoré jednotliví investori zvyčajne nemôžu priamo nakupovať. Dôležitejšie je, že REIT sú vysoko likvidné, pretože sa s nimi obchoduje na burze. Inými slovami, nepotrebujete realitnú kanceláriu a prevod práv, ktoré vám pomôžu vyplatiť vašu investíciu. V praxi sú REIT formalizovanejšou verziou skupiny investovania do nehnuteľností.
Nakoniec, pri pohľade na REIT by investori mali rozlišovať medzi majetkovými REIT, ktoré vlastnia budovy, a hypotekárnymi REITami, ktoré poskytujú financovanie nehnuteľností a splácať cenné papiere zabezpečené hypotékou (MBS). Obidve ponúkajú expozíciu nehnuteľnosti, ale charakter expozície je odlišný. Akciové REIT je tradičnejšie v tom, že predstavuje vlastníctvo nehnuteľností, zatiaľ čo hypotekárne REIT sa zameriavajú na príjmy z hypotekárneho financovania nehnuteľností.
Spodný riadok
Či už investori v oblasti nehnuteľností využívajú svoje nehnuteľnosti na generovanie príjmu z prenájmu, alebo na to, aby využili svoj čas, kým nevznikne dokonalá príležitosť na predaj, je možné vybudovať robustný investičný program zaplatením pomerne malej časti celkovej hodnoty nehnuteľnosti vopred. Ale ako pri každej investícii, v oblasti nehnuteľností existuje zisk a potenciál, či už je celkový trh hore alebo dole. (Súvisiace čítanie nájdete v časti „Koľko peňazí potrebujete na investovanie do nehnuteľností“> 1:35